2기 연체를 세는 방법
민법은 건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기입니다. 여기서 사람들이 자주 틀리는 것이 세는 방식입니다.
기준은 연속해서 두 달을 안 낸 것이 아니라 밀린 금액의 합계가 두 달치에 도달한 것입니다. 월세 100만원인 집에서 1월에 100만원을 안 내고 2월에 다 냈다가 5월에 다시 100만원을 안 냈다면, 연속은 아니지만 미납 합계가 200만원이 되어 2기분에 도달합니다. 반대로 매달 50만원씩 부족하게 낸 상태가 넉 달 이어져도 합계는 200만원이라 마찬가지로 도달합니다.
도달한 시점에 해지권이 생기지만, 임차인이 그 전에 밀린 금액을 모두 채워 넣으면 해지 사유가 사라집니다. 그래서 임대인 입장에서는 2기분에 도달한 상태에서 해지 의사를 표시하는 시점이 중요하고, 임차인 입장에서는 그 전에 메우는 것이 중요합니다. 해지 통지가 도달한 뒤에 뒤늦게 입금해도 이미 해지된 계약이 되살아나지는 않는 것이 원칙입니다.
관리비는 성격이 다릅니다. 차임이 아니므로 관리비만 밀린 것으로는 이 조항에 따른 해지 요건을 채우지 못하는 것이 일반적입니다. 다만 계약서에 관리비 연체에 관한 별도 조항이 있으면 그에 따르게 되고, 미납 관리비는 나갈 때 보증금에서 정산되는 항목이 됩니다.
| 상황 | 미납 합계 | 2기 도달 여부 |
|---|---|---|
| 1월 미납, 2월 미납(월세 100만원) | 200만원 | 도달 |
| 1월 미납, 2월 완납, 5월 미납 | 200만원 | 도달(연속 아니어도 됨) |
| 4개월간 매달 50만원씩 부족 | 200만원 | 도달 |
| 1월 미납 후 2월에 전액 보충 | 0원 | 미도달 |
| 관리비만 3개월 연체 | — | 차임 아님(별도 조항 확인) |
보증금에서 빼면 되지 않나
월세가 밀리면 임대인이 흔히 하는 생각이 "보증금에서 까면 된다"입니다. 그런데 임대차가 계속되는 동안에는 임대인이 보증금에서 밀린 차임을 임의로 공제할 수 없다는 것이 원칙입니다. 보증금은 임대차가 끝나고 목적물이 반환될 때까지 발생한 채무를 담보하는 돈이고, 정산은 종료 시점에 이뤄지기 때문입니다.
반대로 임차인이 "보증금 있으니 남은 기간 월세는 안 내겠다"고 하는 것도 통하지 않습니다. 보증금이 있다는 이유로 차임 지급 의무가 사라지지 않고, 그 상태로 미납이 쌓이면 그대로 2기 연체가 되어 해지 사유가 됩니다. 보증금은 안전판이지 선불금이 아닙니다.
임대차가 종료된 뒤에는 달라집니다. 이때는 밀린 차임, 미납 관리비와 공과금, 원상회복 비용 등이 보증금에서 공제되고 남은 금액을 반환하는 구조가 됩니다. 공제 항목에 다툼이 생기는 지점이 바로 여기이고, 특히 원상회복 범위에서 충돌이 많습니다. 어디까지가 통상적인 사용에 따른 것이고 어디부터가 임차인 부담인지는 원상회복 의무에 정리되어 있습니다.
또 하나 중요한 것이 동시이행 관계입니다. 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 맞물려 있습니다. 임차인이 짐을 빼고 열쇠를 넘기지 않으면 임대인의 반환 의무가 지체에 빠지지 않고, 반대로 임대인이 보증금을 주지 않으면 임차인은 집을 계속 점유할 수 있습니다. 그래서 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사를 나가 버리면 협상에서 불리해집니다.
나가지 않을 때 — 명도의 흐름
해지가 되었는데도 임차인이 나가지 않으면 임대인은 건물의 인도를 구하는 소송을 하게 됩니다. 흔히 명도소송이라 부르는 절차입니다. 순서를 알아 두면 시간 계산이 됩니다.
첫째, 해지 의사의 도달입니다. 2기분 연체를 근거로 계약을 해지한다는 의사를 표시하고, 그것이 상대에게 도달했다는 증거를 남겨야 합니다. 내용증명이 쓰이는 이유가 이것입니다. 문자나 통화로 했다면 그 기록을 보존해 두세요.
둘째, 점유이전금지가처분입니다. 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨 버리면 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없습니다. 그래서 소송에 앞서 점유를 묶어 두는 보전처분을 먼저 신청하는 것이 실무의 순서입니다. 이 절차를 건너뛰었다가 판결 후 집행 단계에서 낭패를 보는 경우가 있습니다.
셋째, 본안 소송입니다. 인도와 함께 밀린 차임 및 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 넷째, 판결이 확정되면 강제집행으로 넘어갑니다. 집행관이 현장에서 인도 집행을 하고, 남은 짐은 보관 절차를 거치게 되는데 그 비용이 임대인에게 먼저 나가는 경우가 많습니다.
전체 기간은 사건마다 다르지만 여러 달이 걸리는 것이 보통이고, 그동안 차임은 계속 안 들어옵니다. 그래서 실무에서는 소송보다 협의 이사가 선호됩니다. 이사비를 일부 지원하고 나가는 날짜를 합의하는 방식이 결과적으로 저렴한 경우가 많기 때문입니다. 감정이 상해 원칙대로 가자는 선택이 비용 면에서는 손해가 되는 구조입니다.
보증금을 못 받았을 때 — 나가기 전에 할 일
방향이 반대인 경우입니다. 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 여기서 가장 흔한 실수는 먼저 이사를 나가고 전입신고를 옮기는 것입니다. 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지하는 동안 유지되므로, 둘 중 하나가 사라지면 순위를 잃습니다. 그 상태에서 집이 경매로 넘어가면 배당에서 밀립니다.
이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 신청하면, 등기부에 임차권이 기재되어 이사를 나가고 주민등록을 옮긴 뒤에도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 직장 때문에 이사를 미룰 수 없는 상황에서 권리를 지키는 장치입니다.
절차상 알아 둘 점이 몇 가지 있습니다. 신청은 계약이 종료된 후에 가능합니다. 만료 전에는 신청할 수 없습니다. 그리고 등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 해 놓고 나가면 그 사이에 권리가 빈 구간이 생길 수 있습니다. 등기부에 기재되었는지 직접 확인하세요.
임차권등기가 되면 부수적인 효과도 생깁니다. 등기부에 보증금 미반환 사실이 드러나므로 새 임차인을 구하기 어려워지고, 이것이 임대인에게 반환 압력으로 작용합니다. 임대차 종료 통지와 만기 관리는 임대차 만기 통지일 계산기로 날짜를 잡아 두면 놓치지 않습니다.
| 순서 | 임대인 측(차임 연체) | 임차인 측(보증금 미반환) |
|---|---|---|
| 1 | 연체 합계 2기분 확인 | 계약 종료 통지 기록 확보 |
| 2 | 내용증명으로 해지 통지 | 내용증명으로 반환 청구 |
| 3 | 점유이전금지가처분 | 임차권등기명령 신청 |
| 4 | 인도청구 소송 | 등기 완료 확인 후 이사 |
| 5 | 강제집행(인도) | 지급명령·보증금반환 소송 |
| 6 | 차임 상당 부당이득 청구 | 확정 후 강제집행·경매 |
늦어진 만큼 붙는 이자
보증금 반환이 늦어지면 지연손해금이 붙습니다. 이율이 두 단계로 나뉩니다. 반환 의무가 지체에 빠진 시점부터는 민법의 법정이율인 연 5%가 적용되고, 소송을 제기해 소장이 상대에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법의 이율인 연 12%가 적용됩니다. 다투는 데 상당한 이유가 있다고 인정되는 부분에는 높은 이율이 적용되지 않을 수 있습니다.
기산점이 중요합니다. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계라, 임차인이 집을 비우고 열쇠를 넘겨 이행 제공을 한 시점부터 임대인이 지체에 빠지는 것으로 봅니다. 계약 만료일이 지났다는 사실만으로 자동으로 이자가 붙기 시작하는 것이 아닙니다. 그래서 언제 짐을 뺐고 언제 열쇠를 넘겼는지, 혹은 언제 반환을 요구했는지가 기록으로 남아 있어야 합니다.
이자만 놓고 보면 금액이 크지 않게 느껴질 수 있지만, 보증금 규모가 크고 지연이 길어지면 무시할 수 없습니다. 실제로 얼마가 되는지는 보증금 반환 지연 이자 계산기에 금액과 기간을 넣어 보면 됩니다. 다른 채무의 지연이자 계산은 지연이자 계산기를 쓸 수 있습니다.
소송 전에 쓸 수 있는 절차도 있습니다. 다툼의 여지가 크지 않고 금액이 명확하다면 지급명령이 빠르고 저렴합니다. 상대가 이의하면 소송으로 넘어가지만, 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 금액이 크지 않다면 소액사건 절차도 있습니다. 절차별 비용과 기간은 소액사건 절차에 정리되어 있습니다.
애초에 덜 겪는 쪽으로
이 절차들은 어느 쪽에 서 있든 시간과 비용이 듭니다. 그래서 계약 단계에서 막아 두는 항목들이 결국 가장 값이 쌉니다.
임차인 쪽에서는 계약 전에 등기부의 선순위 채권을 확인하고, 보증금이 시세 대비 어느 수준인지 따져 보는 것이 기본입니다. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 계약 단계에서 확인해야 합니다. 가입 가능 시기가 정해져 있어 뒤늦게 알면 시기를 놓칩니다. 조건은 전세보증금 반환보증에 있고, 계약 전 확인 목록은 전세 계약 확인 목록에 있습니다.
임대인 쪽에서는 임차인의 지급 능력을 계약 시점에 확인하는 것 외에 뾰족한 수가 없지만, 연체가 시작된 직후의 대응이 결과를 크게 바꿉니다. 한두 달 밀린 상태에서 연락을 미루다 보면 금액이 커지고 회수 가능성은 줄어듭니다. 미납이 발생한 달에 바로 기록이 남는 방식으로 통지하고, 사정이 있다면 분납 일정을 서면으로 합의해 두는 편이 낫습니다.
양쪽 모두에게 공통되는 것은 기록입니다. 입금 내역, 통지 일자, 집 상태 사진, 열쇠를 주고받은 시점. 다툼이 커진 뒤에 만들 수 없는 것들이고, 절차가 어느 단계로 가든 이 자료의 유무가 결론을 가릅니다. 부동산 관련 분쟁의 전반적인 흐름은 부동산 분쟁 대응에서 이어서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
세입자가 월세를 두 달 밀렸습니다. 바로 나가라고 할 수 있나요?
요건은 갖췄을 가능성이 높지만 절차가 남아 있습니다. 주택 임대차에서는 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 세는 방식이 중요한데, 연속해서 두 달을 안 낸 것이 아니라 밀린 금액의 합계가 두 달치에 도달한 것이 기준입니다. 매달 절반씩 부족하게 낸 상태가 넉 달 이어져도 합계가 두 달치가 되면 요건을 채웁니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기입니다. 요건을 갖췄더라도 해지는 자동으로 되지 않습니다. 계약을 해지한다는 의사를 표시하고 그것이 상대에게 도달해야 효력이 생깁니다. 그래서 내용증명을 보내는 것이 실무의 첫 단계입니다. 어떤 달의 차임이 얼마나 밀렸는지, 합계가 얼마인지, 그것을 근거로 계약을 해지한다는 내용을 명확히 적으세요. 도달 사실이 남는다는 것이 내용증명의 핵심 가치입니다. 주의할 점이 있습니다. 해지 통지가 도달하기 전에 임차인이 밀린 금액을 전부 채워 넣으면 해지 사유가 사라집니다. 반대로 도달한 뒤에 뒤늦게 입금해도 이미 해지된 계약이 되살아나지는 않는 것이 원칙입니다. 그래서 시점이 중요합니다. 해지가 되었는데도 나가지 않으면 인도를 구하는 소송으로 갑니다. 이때 소송에 앞서 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 것이 순서입니다. 소송 중에 점유가 다른 사람에게 넘어가면 판결을 받아도 집행이 어려워지기 때문입니다. 전체 절차는 여러 달이 걸리고 그동안 차임은 들어오지 않습니다. 그래서 실무에서는 이사비를 일부 지원하고 나가는 날짜를 합의하는 협의 이사가 결과적으로 더 저렴한 경우가 많습니다. 계산해 보고 선택하세요.
보증금을 못 받았는데 이사 날짜가 정해져 있습니다. 어떻게 하나요?
임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하세요. 이것이 핵심입니다. 대항력과 우선변제권은 그 집에 살고 있고 주민등록이 그곳에 있는 동안 유지되는 권리입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 그 권리가 사라지고, 그 뒤에 집이 경매로 넘어가면 배당에서 밀립니다. 임차권등기명령은 이 문제를 해결하려고 만들어진 제도입니다. 임대차가 종료됐는데 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 신청하면, 등기부에 임차권이 기재되어 이사를 나가고 주민등록을 옮긴 뒤에도 기존의 순위가 유지됩니다. 신청은 계약이 종료된 후에 가능하고 만료 전에는 안 됩니다. 순서에서 실수가 자주 나옵니다. 신청만 해 놓고 이사해 버리면 그 사이에 권리가 비는 구간이 생길 수 있습니다. 반드시 등기부를 열람해 임차권등기가 실제로 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 짐을 빼세요. 며칠 차이로 순위가 갈리는 일이라 서두르면 안 되는 지점입니다. 등기가 되면 부수 효과도 있습니다. 등기부에 보증금 미반환 사실이 드러나기 때문에 임대인이 새 임차인을 구하기 어려워지고, 이것이 반환 압력으로 작용합니다. 이 단계에서 해결되는 경우도 적지 않습니다. 그다음은 반환 청구입니다. 금액이 명확하고 다툼의 여지가 크지 않다면 지급명령이 빠르고 비용이 적습니다. 상대가 이의하면 소송으로 넘어갑니다. 그동안 지연 이자가 붙는데, 지체에 빠진 시점부터 연 5%, 소장이 송달된 다음 날부터 연 12%로 올라갑니다. 이사 전에 반환을 요구한 기록과 집을 비운 시점의 기록을 남겨 두세요. 이자 기산점을 정하는 근거가 됩니다.
보증금이 있으니 마지막 몇 달 월세는 안 내도 되지 않나요?
그렇지 않습니다. 이 오해가 실제로 손해를 만드는 경우가 많습니다. 보증금은 임대차가 끝나고 집을 돌려줄 때까지 발생한 채무를 담보하는 돈이지 미리 낸 월세가 아닙니다. 보증금이 남아 있다는 이유로 차임 지급 의무가 사라지지 않습니다. 그 상태로 미납이 쌓이면 그대로 연체로 계산되고, 합계가 2기분에 이르면 임대인에게 해지권이 생깁니다. 계약 만료를 앞두고 두세 달 월세를 안 냈다가 해지 통지를 받고 예상보다 빨리 나가야 하는 상황이 실제로 생깁니다. 반대 방향의 오해도 있습니다. 임대인이 임대차가 계속되는 중에 밀린 차임을 보증금에서 마음대로 빼는 것도 원칙적으로 안 됩니다. 보증금 정산은 임대차가 끝나고 목적물이 반환되는 시점에 이뤄집니다. 그전에 임의로 공제하고 남은 금액만 보증금이라고 주장하는 것은 다툼의 소지가 됩니다. 종료 시점에는 정산이 이뤄집니다. 밀린 차임, 미납 관리비와 공과금, 원상회복 비용 등이 보증금에서 공제되고 남은 금액이 반환됩니다. 여기서 다툼이 가장 많이 생기는 항목이 원상회복 비용입니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모까지 임차인에게 부담시키려는 요구와 실제 책임 범위 사이에서 충돌이 잦습니다. 입주 시점의 사진이 있으면 이 다툼이 훨씬 짧아집니다. 사정이 어려워 월세를 못 내는 상황이라면 미리 알리고 분납 일정을 서면으로 합의해 두는 편이 낫습니다. 합의된 일정에 따라 내고 있으면 연체를 이유로 한 해지 주장이 약해지고, 무엇보다 관계가 유지되어 협의로 정리할 여지가 남습니다. 연락을 끊는 것이 가장 나쁜 선택입니다.
보증금 반환이 늦어지면 이자를 얼마나 받을 수 있나요?
두 단계로 나뉩니다. 임대인의 반환 의무가 지체에 빠진 시점부터는 민법의 법정이율인 연 5%가 적용되고, 소송을 제기해 소장이 상대에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법의 이율인 연 12%가 적용됩니다. 소송까지 가면 이율이 두 배 이상으로 올라가는 구조입니다. 다만 임대인이 다투는 데 상당한 이유가 있다고 인정되는 부분에 대해서는 높은 이율이 적용되지 않을 수 있습니다. 원상회복 비용의 범위처럼 실제로 다툴 만한 쟁점이 있는 부분이 여기 해당할 수 있습니다. 기산점이 실무에서 더 중요합니다. 보증금 반환 의무와 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 계약 만료일이 지났다는 사실만으로 자동으로 이자가 붙기 시작하지 않고, 임차인이 집을 비우고 열쇠를 넘겨 이행을 제공한 시점부터 임대인이 지체에 빠지는 것으로 봅니다. 그래서 언제 짐을 뺐는지, 언제 열쇠를 넘겼는지, 넘기려 했는데 임대인이 받지 않았다면 그 사실이 기록으로 남아 있어야 합니다. 문자나 내용증명으로 반환을 요구한 날짜도 함께 남겨 두세요. 실제 금액은 보증금 규모와 지연 기간에 따라 크게 달라집니다. 몇 주 정도의 지연이라면 금액이 크지 않지만, 보증금이 수억이고 반년 이상 끌면 무시할 수 없는 수준이 됩니다. 금액과 기간을 넣어 계산해 보면 감이 잡힙니다. 청구할 때는 원금과 이자를 함께 청구합니다. 금액이 명확하고 다툼의 여지가 작다면 지급명령이 빠르고 저렴하며, 상대가 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 이의하면 소송으로 넘어가고 그 시점부터는 소송촉진법 이율이 적용되는 구간이 시작됩니다.