언제부터 이자가 붙나
임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하고, 안 주면 금전채무 불이행이라 민법 제379조 법정이율 연 5%의 지연손해금이 붙습니다(제397조). 문제는 시작점입니다. 보증금 반환 의무와 세입자의 집 반환(명도) 의무는 동시이행 관계라는 게 확립된 판례(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체)입니다. 세입자가 집을 넘겨주지 않으면 임대인은 지체에 빠지지 않고, 지체가 아니면 지연이자도 없습니다.
그래서 지연이자 기산일은 계약 종료일 다음 날이 아니라 "계약이 끝났고 + 집을 비워 준" 다음 날입니다. 종료일에 짐을 빼고 열쇠를 넘겼으면 종료일 다음 날부터, 종료 후에도 살다가 나중에 비웠으면 비운 날 다음 날부터입니다. 이 계산기의 "이사·명도 완료일"이 그 역할을 합니다. 임대인이 보증금 없이 열쇠부터 달라고 하고 세입자는 보증금 없이 못 나간다고 버티는 교착 상태가 흔한데, 이걸 풀라고 있는 게 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령: 이사하면서 권리를 지키는 법
주택임대차보호법 제3조의3(상가는 상가임대차보호법 제6조)에 따라 임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받은 세입자는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 이사를 가고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 2023년 7월 19일 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 되니 임대인이 송달을 피해도 소용없습니다. 신청부터 등기까지 보통 2~4주, 비용은 인지·등록면허세·송달료 합쳐 몇만 원에 법무사를 쓰면 20~30만 원입니다.
등기 후 이사하고 집을 비워 주면 그 다음 날부터 임대인은 지체이고 지연이자를 청구할 수 있습니다. 등기 자체는 이사 전에 완료돼 있어야 안전합니다. 등기 전에 전입을 빼면 그 순간 대항력이 사라져 다음 순위 근저당에 밀립니다. 등기가 된 집은 새 세입자가 꺼리기 때문에 임대인 입장에서도 압박이 되고, 실제로 이 단계에서 해결되는 경우가 많습니다.
소송으로 가면: 12%와 비용
| 절차 | 이자 | 비용·기간 |
|---|---|---|
| 내용증명 | 법정이율 5% (이미 지체 중이면 변화 없음) | 우체국 1통 5천 원 안팎. 기산일 증거 |
| 주택임대차분쟁조정위원회 | 조정 성립 시 합의 내용대로 | 수수료 1만~10만 원, 60일 이내. 임대인이 응하지 않으면 종료 |
| 지급명령 | 정본 송달 다음 날부터 12% | 인지액 소송의 1/10. 임대인이 2주 내 이의 없으면 확정. 이의하면 소송으로 |
| 보증금 반환 소송 | 소장 송달 다음 날부터 12% | 인지액 2억 기준 85만 원(전자소송 10% 감액), 송달료 약 15만 원. 1심 6개월~1년 |
인지액은 소가 1천만 원 이하 0.5%, 1억 이하 0.45% + 5천 원, 10억 이하 0.4% + 5만 5천 원입니다. 변호사를 쓰면 착수금 300~500만 원 선인데 승소하면 소송비용액 확정 절차로 일부(보수 산입 기준표 범위)를 임대인에게서 받습니다. 판결이 나면 12% 이자와 소송비용까지 얹혀 임대인이 버틸수록 손해가 커지는 구조라 실제로는 소장 송달 후 합의되는 비율이 높습니다. 판결 후에도 안 주면 집 경매나 임대인의 다른 재산·예금에 강제집행을 합니다.
정리: 실제 순서
- 종료 2~6개월 전 갱신 거절 통지(주택 2개월 전까지). 묵시적 갱신 상태면 해지 통지 후 3개월 뒤 종료(주택임대차보호법 제6조의2). 통지 시점은 임대차 만료 통지 계산기.
- 종료일에 못 받으면 즉시 내용증명. "○월 ○일까지 반환하지 않으면 임차권등기명령과 지연이자·소송비용을 청구한다."
- 이사 가야 하면 임차권등기명령 신청 → 등기 확인 → 이사·전입. 등기 전엔 절대 전입을 빼지 않기.
- 전세보증금 반환보증(HUG·SGI·HF)에 가입돼 있으면 종료 1개월 후 이행청구. 보증사가 대신 주고 임대인에게 구상합니다. 보증료는 전세보증 보험료 계산기.
- 보증 없으면 지급명령 또는 소송. 청구취지에 "임대차 종료 다음 날부터 소장 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%"를 씁니다.
일반 채권의 지연손해금은 지연손해금·연체이자 계산기에서, 보증금을 돌려받은 뒤 새 집 전세대출 이자는 전세대출 이자 계산기에서 봅니다.
자주 묻는 질문
아직 집에 살고 있는데 지연이자를 청구할 수 있나요?
어렵습니다. 보증금 반환과 집 반환이 동시이행 관계라 세입자가 집을 넘기지 않는 동안 임대인은 지체가 아니고, 지체가 아니면 지연이자도 없습니다. 대신 보증금을 못 받아 어쩔 수 없이 점유만 하고 실제로 살지 않으면 월세 상당 부당이득도 낼 필요가 없다는 게 판례입니다. 이자를 받으려면 임차권등기명령을 받은 뒤 이사하거나 집을 비워 줘야 합니다.
임대인이 새 세입자가 들어와야 준다고 합니다.
법적 사유가 아닙니다. 계약이 끝났고 집을 비워 줬으면 그 다음 날부터 지연이자가 붙습니다. 다만 세입자가 계약 기간 중에 나가는 중도 해지라면 임대인은 만기까지 돌려줄 의무가 없고, 새 세입자를 구하는 조건으로 합의 해지하는 게 관행이라 이 경우엔 지연이자를 청구할 수 없습니다.
지연이자는 5%인가요, 12%인가요?
소송 전엔 민법 법정이율 연 5%이고, 소장이나 지급명령이 임대인에게 송달된 다음 날부터 판결로 인정되면 소송촉진법 연 12%입니다. 임대인이 회사(법인)라도 주택 임대차는 상행위가 아닌 경우가 많아 6%가 아니라 5%로 보는 게 안전합니다. 상가 임대차에서 임대인이 임대업을 영업으로 하면 6%를 주장할 수 있습니다.
보증금 반환보증(HUG)에 가입돼 있으면 어떻게 되나요?
계약 종료 1개월 후에도 못 받았으면 보증사에 이행청구를 합니다. 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 하는 경우가 많고, 보증사가 보증금을 대신 준 뒤 임대인에게 구상합니다. 이때 지연이자는 보증 대상이 아니라 별도로 임대인에게 청구해야 하는데 금액이 크지 않으면 보통 포기합니다.