계산 방식
전세대출은 거의 전부 만기일시상환이라 월 이자 = 대출금 × 연금리 ÷ 12입니다. 2억 원을 3.8%로 빌리면 월 63만 3천 원, 2년이면 1,520만 원입니다. 여기에 보증료가 붙는데, 전세대출은 보증기관(HF·HUG·SGI)의 보증이 있어야 은행이 빌려주고 그 보증료를 대출자가 냅니다. 원금은 만기에 전세보증금을 돌려받아 갚는 구조라 이자만 나갑니다.
보증료율
| 기관 | 보증료율 (연) | 특징 |
|---|---|---|
| HF 주택금융공사 | 0.04~0.40% | 소득·보증금·우대 조건에 따라 구간, 대출금의 90~100% 보증 |
| HUG 주택도시보증공사 | 0.128~0.154% | 전세금 반환보증과 연계 상품 많음, 보증금 7억 이하 |
| SGI 서울보증 | 0.2~0.5% | 보증금 한도 높음(고가 전세), 보증료 높음 |
HF 일반 0.12%면 2억 × 2년 = 48만 원, HUG 0.128%면 51만 원 수준입니다. 보증료는 대출 실행 시 일시납이 기본이고 중도 상환하면 남은 기간분을 돌려받습니다. 이 계산기는 보증 비율(보통 90~100%)을 입력받아 대출금 × 비율 × 요율로 계산합니다. 전세금 반환보증(HUG 0.115~0.154%)은 별개 보험이라 따로 드는 경우 그만큼 더 듭니다.
소득공제
주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 무주택 세대주가 국민주택규모 이하 주택 전세대출의 원리금을 갚을 때 상환액의 40%를 소득공제하고, 주택청약저축 공제와 합쳐 연 300만 원 한도입니다(2024년 240만 → 300만 상향). 만기일시상환은 이자만 해당하니 연 이자 760만 원이면 40%인 304만 원 → 한도 300만 원 공제, 한계세율 16.5%면 약 50만 원 절세입니다. 세액공제가 아니라 소득공제라 세율 구간에 따라 효과가 다릅니다. 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하고, 계약 후 3개월 이내 대출이어야 합니다.
월세와 비교할 때
같은 집을 보증금 줄이고 월세로 살면 줄어든 보증금 × 전환율 ÷ 12가 월세입니다. 2억을 5%로 환산하면 월 83만 원이라 전세대출 이자 63만 원보다 비쌉니다. 전환율이 금리보다 높은 한 전세대출이 유리하고, 2025년처럼 전세대출 금리 3%대·전환율 5%대면 차이가 큽니다. 다만 전세는 보증금 미반환 위험, 2년마다 이사·갱신 부담이 있고, 월세는 세액공제(총급여 5,500만 이하 17%)가 있어 그 차이를 줄입니다. 월세 세액공제는 "월세 세액공제 계산기"에서 따로 계산하세요.
자주 묻는 질문
금리가 오르면 이자가 바로 바뀌나요?
전세대출은 대부분 6개월 변동(코픽스 연동)입니다. 6개월마다 그 시점 기준금리로 다시 정해져서 월 이자가 바뀝니다. 2년 고정형도 있지만 금리가 0.2~0.3%p 높습니다.
보증금 반환보증도 꼭 들어야 하나요?
전세대출 보증(은행이 돈 떼일 때 보증)과 반환보증(집주인이 보증금 안 줄 때 나를 보호)은 다릅니다. HUG 안심전세대출은 둘이 묶여 있고, 그 외는 반환보증을 별도로 드는 게 안전합니다. 보증금 3억이면 연 35~46만 원 정도입니다.
중도상환 수수료가 있나요?
전세대출은 대부분 중도상환 수수료가 없거나 매우 낮습니다. 이사로 보증금을 돌려받으면 바로 갚고 남은 보증료를 환급받으면 됩니다.