부동산 계약 분쟁 대응 가이드 — 보증금 미반환, 하자 수리 책임, 중개사 과실, 분쟁조정위

1. 보증금을 돌려받지 못할 때

임대차 만기에 임대인이 보증금을 주지 않으면 아래 순서로 진행합니다. 핵심은 이사를 나가기 전에 임차권등기를 마치는 것입니다. 등기 전에 전출하면 대항력·우선변제권을 잃습니다.

전세보증금반환보증(HUG·SGI·HF)에 가입했다면 순서가 다릅니다. 만기 1개월 전까지 갱신 거절을 통보하고, 만기 후 1개월이 지나도 미반환이면 임차권등기를 마친 뒤 보증기관에 이행 청구합니다. HUG는 청구 접수 후 통상 1개월 내 지급하며, 이후 임대인에게 구상합니다. 보증 기간은 임대차 만기 후 1개월까지이므로 청구 기한을 넘기지 않아야 합니다.

2. 하자 수리 책임 구분

민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있고, 임차인은 선량한 관리자의 주의로 보관할 의무가 있습니다. 실무 기준은 다음과 같습니다.

경미한 수선(전구, 수도 패킹 등 1~2만 원대)은 임차인이, 대수선(보일러 교체, 배관)은 임대인이 한다는 것이 판례 기준입니다. 임대인이 수리를 거부하면 임차인이 먼저 수리하고 비용을 청구(필요비 상환청구)하거나 월세에서 공제할 수 있으며, 수리 전 사진·견적서·통보 문자를 남겨야 합니다. 하자로 사용을 못 한 기간은 차임 감액도 청구할 수 있습니다.

3. 원상복구 범위

원상복구는 「입주 당시 상태」가 아니라 「통상적인 사용에 따른 손모를 제외한 상태」로 돌려놓는 것입니다. 세월에 따른 도배 변색, 가구 자국, 못 자국 몇 개는 임차인 책임이 아닙니다. 반면 임차인이 설치한 선반·에어컨 타공, 반려동물 스크래치, 흡연 변색은 복구 대상입니다. 분쟁 예방을 위해 입주 시 전체 사진·영상을 찍어 임대인에게 전송해 두고, 특약에 「원상복구 범위」를 구체적으로 쓰는 것이 가장 효과적입니다. 임대인이 보증금에서 일방적으로 공제하려 하면 견적서 제시를 요구하고 분쟁조정위로 가져갈 수 있습니다.

4. 공인중개사 과실

5. 계약금과 해약

민법 제565조에 따라 계약금을 주고받은 매매·임대차 계약은 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인(임차인)은 계약금을 포기하고, 매도인(임대인)은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 중도금이 오가면 이 해제권은 사라지고 상대방 채무불이행이 있어야 해제할 수 있습니다.

6. 주택임대차분쟁조정위원회

조정위는 상대방이 응해야 진행되므로, 신청과 동시에 「조정 불응 시 소송·임차권등기 진행」을 내용증명으로 알리면 참여율이 높아집니다. 한국부동산원 조정위는 임대차 분쟁 외에 공인중개사 관련 분쟁 상담도 받습니다.

7. 소액사건 소송

청구 금액 3,000만 원 이하는 소액사건으로 변호사 없이 본인이 진행하기 쉽습니다. 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)으로 소장을 내면 법원이 먼저 이행권고결정을 보내고, 피고가 2주 내 이의하지 않으면 확정돼 바로 강제집행할 수 있습니다. 이의하면 1~2회 변론으로 끝나는 경우가 많고, 인지대는 소가 1,000만 원 기준 5만 원 안팎, 송달료 약 6만 원입니다. 승소 시 지연이자는 소장 송달 다음 날부터 연 12%(소송촉진법)가 붙어 임대인에게 압박이 됩니다. 대한법률구조공단(132)은 보증금 분쟁 임차인에게 소득 요건 없이 무료 법률상담을, 일정 소득 이하면 무료 소송 대리를 제공합니다.

자주 묻는 질문