계약 전: 서류 4종 확인
| 서류 | 발급처 | 확인 항목 |
|---|---|---|
| 등기부등본(등기사항전부증명서) | 인터넷등기소, 700원 | 소유자, 근저당·가압류·가등기·신탁, 임차권등기 |
| 건축물대장 | 정부24, 무료 | 위반건축물 표기, 용도(주택 여부), 실제 호수 일치 |
| 전입세대열람내역 | 주민센터(계약 후 또는 임대인 동의 시) | 먼저 전입한 선순위 임차인 유무 |
| 국세·지방세 완납증명 | 임대인이 발급(2023.4부터 임차인 열람 가능) | 체납세금은 보증금보다 우선 배당됨 |
등기부등본 보는 법
표제부에서 주소·면적이 계약서와 같은지, 갑구에서 소유자가 임대인 본인인지와 가압류·가처분·압류·경매개시결정·신탁등기가 없는지, 을구에서 근저당 채권최고액을 봅니다. 채권최고액은 보통 실제 대출의 120~130%이므로 그 금액 자체를 선순위로 가정하고 계산합니다.
안전선 계산: 선순위 근저당 채권최고액 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금 ≤ 시세의 70%. 경매 낙찰가율이 아파트 80%대, 빌라 60~70%대이므로 빌라는 더 보수적으로 봅니다. 다가구주택은 전입세대열람으로 먼저 들어온 세입자 보증금 합계를 반드시 더해야 합니다. 신탁등기가 있으면 신탁사 동의 없는 계약은 무효이므로 신탁원부를 확인하거나 계약을 피하세요.
집주인 확인
계약 상대방의 신분증과 등기부 소유자 이름·생년월일이 일치해야 합니다. 대리인이 나오면 위임장(인감날인), 인감증명서(3개월 이내), 소유자 신분증 사본을 받고 소유자와 통화로 의사를 확인합니다. 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 송금합니다. 공인중개사는 국가공간정보포털에서 등록 여부와 공제증서(보증한도 2억 원 이상)를 확인합니다.
계약 시: 특약 문구 예시
| 목적 | 특약 문구 |
|---|---|
| 잔금 전 권리변동 방지 | "임대인은 잔금일 다음 날까지 현 등기부 상태를 유지하며, 근저당 설정·소유권 이전 등 권리변동 시 계약을 해제하고 계약금의 배액을 배상한다." |
| 대항력 확보 공백 방지 | "임대인은 임차인이 전입신고한 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다." |
| 보증보험 가입 조건 | "임차인이 전세보증금반환보증에 가입할 수 없는 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 받은 금액 전액을 즉시 반환한다." |
| 세금 체납 확인 | "임대인은 잔금일 전 국세·지방세 완납증명서를 제출하며, 체납이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다." |
| 하자·수리 | "계약 시점의 하자(누수·보일러·곰팡이 등)는 임대인이 입주 전 수리하며, 입주 후 발생한 주요 설비 고장은 임대인 부담으로 한다." |
계약금 송금 전에 계약서와 등기부를 한 번 더 대조하고, 계약금은 보증금의 5~10%로 정하며 영수증 또는 이체내역을 남깁니다.
계약 후: 당일 처리할 것
전입신고(정부24 또는 주민센터)와 확정일자(주민센터·인터넷등기소)는 잔금일 당일에 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 그 사이 근저당이 설정되면 후순위가 됩니다. 2021년 6월부터 보증금 6,000만 원 초과(서울 기준) 계약은 30일 내 임대차 신고가 의무이며, 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
전세보증금반환보증(HUG) 가입 조건
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 |
| 담보인정비율 | 주택가격의 90% (선순위채권 + 보증금 ≤ 시세 × 90%) |
| 선순위채권 | 주택가격의 60% 이하 |
| 신청 시기 | 계약기간의 절반이 지나기 전 (2년 계약이면 1년 이내) |
| 보증료율 | 연 0.115~0.154% (주택유형·부채비율별), 청년·저소득층 할인 |
| 주택가격 산정 | 공시가격 × 140%(아파트·빌라 공통), KB시세, 감정평가 순 |
빌라는 공시가격 140% 기준으로 담보인정비율 90%를 적용하면 실질적으로 공시가격의 126%까지만 보증되므로, 계약 전 HUG 안심전세앱에서 가입 가능 여부를 조회하는 것이 안전합니다. SGI서울보증·HF도 유사 상품이 있으며 한도와 요율이 다릅니다. 2026년 보증료율과 한도는 HUG 공지를 기준으로 확인하세요.
전세사기 의심 신호
(1) 전세가가 매매 시세의 80%를 넘거나 시세 확인이 어려운 신축 빌라, (2) 계약 직전 소유자가 바뀌었거나 잔금일에 소유권 이전 예정인 경우, (3) 임대인이 수십 채를 보유한 법인·개인이고 등기부에 임차권등기가 보이는 경우, (4) 중개사가 "보증보험 가입 대신 이자 지원" 등 특별한 혜택을 강조, (5) 전입신고를 미루자거나 전입 없는 조건을 제시, (6) 세금 완납증명 제출을 거부. 두 개 이상 해당하면 계약을 보류하는 것이 맞습니다.
계약갱신요구권과 5% 상한
임차인은 계약 만료 6개월~2개월 전에 1회 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 본인·직계존비속 실거주, 2기 차임 연체, 철거·재건축 등 법정 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 갱신 시 보증금·월세 증액은 5% 이내이며, 지자체 조례로 더 낮출 수 있습니다. 갱신된 계약은 2년이 보장되지만 임차인은 언제든 해지 통지 후 3개월이 지나면 나갈 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 2년 내 제3자에게 임대하면 손해배상 청구가 가능합니다.
보증금을 못 받을 때
계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 보증보험 가입자는 계약 만료 1개월 경과 후 HUG에 이행 청구를 합니다. 전세사기특별법(2023.6 시행, 2025년 개정)에 따른 피해자 결정을 받으면 경·공매 우선매수권, 저리 대출, LH 매입 후 공공임대 거주 지원을 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?
아닙니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70% 이하이고 보증보험 가입이 가능하면 일반적으로 계약할 수 있습니다. 다만 빌라는 시세 확인이 어려워 더 보수적으로 봐야 합니다.
전입신고와 확정일자를 하루 늦게 하면 문제가 되나요?
위험합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 잔금일에 임대인이 근저당을 설정하면 세입자가 후순위가 됩니다. 잔금 당일 처리가 원칙이고, 특약으로 잔금 다음 날까지 권리변동 금지를 넣습니다.
전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?
계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 이내이며, 갱신 계약은 갱신 계약기간의 절반 전까지 다시 신청해야 합니다.
집주인이 전세금을 5% 넘게 올려달라고 하면?
계약갱신요구권을 행사한 갱신이면 5%를 초과할 수 없습니다. 갱신요구권을 이미 썼거나 합의 갱신이면 상한이 적용되지 않으므로, 갱신요구권 행사 의사를 문자 등 기록으로 남기세요.