세입자 원상복구 범위 — 통상 손모와 고의·과실의 경계, 도배·장판 감가 계산, 입주 사진 증거, "원상복구" 특약의 실제 범위, 보증금 임의 공제 대응

원칙: 통상 손모는 집주인 몫, 고의·과실만 세입자 몫

민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 "원상에 회복"하라고 하고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다. 반대편에는 민법 제623조가 있습니다. 임대인은 임차인이 집을 "사용·수익에 필요한 상태"로 유지할 의무가 있고, 낡아서 생기는 문제를 고치는 것은 임대인 일입니다. 두 조문을 같이 읽으면 결론은 이렇습니다. 사람이 정상적으로 살면서 생기는 마모와 변색(통상 손모)은 월세에 이미 포함된 비용이라 임차인이 물어줄 것이 아니고, 임차인이 부주의하거나 고의로 망가뜨린 것만 원상복구 대상입니다.

법원도 같은 기준입니다. 임차인의 원상회복 의무는 "임대차 당시의 상태 그대로"가 아니라 통상적인 사용에 따른 손모를 제외한 상태로 돌려놓는 것이고, 임대인이 임차인에게 손해배상을 청구하려면 그 훼손이 임차인 책임이라는 점을 입증해야 합니다. 세입자 입장에서 정리하면 "내가 안 그랬다"를 증명할 필요가 없고, 집주인이 "당신이 그랬다"를 증명해야 합니다. 다만 현실에서는 보증금을 집주인이 쥐고 있어서 힘의 균형이 반대이므로, 아래에서 증거와 대응 방법을 따로 다룹니다.

표에서 "다툼 많음"이라고 적은 항목은 실제로 분쟁조정 사례에서 결론이 갈리는 것들입니다. 바퀴 의자 자국은 정상 사용이라는 판단과 매트를 깔지 않은 과실이라는 판단이 모두 있고, 에어컨 필터는 임차인이 청소했다는 증거(사진, 청소 업체 영수증)가 있으면 임대인 부담으로 기웁니다. 이런 항목은 전액이 아니라 절반 안팎에서 조정으로 끝나는 경우가 많습니다.

도배·장판은 감가상각으로 계산한다

세입자가 명백히 훼손한 부분이 있어도, 집주인이 새 벽지 시공비 전액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 벽지·장판은 소모품이고, 세입자가 입주할 때 이미 몇 년 쓴 상태였다면 그만큼 가치가 줄어 있었기 때문입니다. 주택임대차분쟁조정위원회와 법원 실무는 내용연수를 정해 두고 경과 기간만큼 임차인 부담을 줄이는 방식을 씁니다. 벽지·장판의 내용연수는 6년 안팎으로 보는 것이 보통이고, 위원회나 감정인에 따라 5~8년으로 잡기도 합니다.

계산에서 두 가지를 놓치면 안 됩니다. 첫째, 범위는 훼손된 부분입니다. 방 하나를 망가뜨렸는데 집 전체 도배비를 청구하는 것은 통하지 않고, 같은 벽지가 단종돼 부분 시공이 불가능하다는 사정이 있어야 해당 공간 전체가 됩니다. 둘째, 기준 시점은 입주 시점의 도배 연식입니다. 입주 때 이미 몇 년 된 벽지였다는 점은 세입자가 입증해야 유리해지므로, 입주 당시 사진에서 벽지 상태(변색, 이음새 들뜸)가 보이도록 찍어 두는 것이 이 계산에서 큰 차이를 만듭니다. 집주인이 "새로 도배했다"고 말만 하면 시공 영수증이나 날짜가 나온 사진을 요구해도 됩니다.

입주 때 무엇을 남겨 둘 것인가

퇴거 분쟁의 승패는 대부분 입주 당일 20분에 정해집니다. 짐이 들어오기 전에 방마다 문 앞에서 한 바퀴 도는 동영상을 찍고, 바닥·벽·천장·창틀·수전·가전을 근접 사진으로 남깁니다. 스마트폰 사진은 촬영 일시가 메타데이터에 남지만, 클라우드 백업이나 메신저 전송 과정에서 지워지는 경우가 있어 원본을 별도 폴더에 보관해 두는 편이 안전합니다. 하자가 보이면 그 자리에서 집주인이나 중개사에게 사진과 함께 문자로 보냅니다. "안방 벽지 창가 쪽 변색, 거실 장판 이음새 들뜸 있어 사진 보냅니다" 정도면 충분하고, 답장이 없어도 보낸 기록 자체가 입주 당시 상태의 증거가 됩니다. 계약서에 "현재 상태 그대로 인도, 하자 목록 별지" 식으로 적어 두는 것이 가장 확실하지만, 이미 계약을 끝냈어도 문자 통보만으로 대부분의 목적은 달성됩니다. 계약서 단계의 확인 항목은 전세 계약 체크리스트와 임대차 계약서 특약 정리에 있습니다.

사는 동안에도 기록이 필요한 순간이 있습니다. 결로·곰팡이·누수가 생기면 사진을 찍고 집주인에게 문자로 알립니다. 이 통보가 없으면 나중에 "알렸으면 고쳤을 텐데 방치했다"는 논리로 곰팡이 확산분이 임차인 책임으로 돌아올 수 있습니다. 반대로 알렸는데 집주인이 고치지 않았다면 민법 제623조 위반이라 확산된 피해는 임대인 몫이고, 급해서 세입자가 직접 고친 비용은 제626조 필요비로 청구할 수 있습니다.

"원상복구" 특약의 실제 범위

계약서 특약에 "퇴거 시 원상복구한다"는 문구는 거의 모든 계약서에 있습니다. 이 문구가 있다고 해서 통상 손모까지 세입자가 물어주는 것은 아닙니다. 원상복구 의무는 특약이 없어도 민법상 있는 것이고, 특약은 그 의무를 확인한 것일 뿐 범위를 넓히지는 않는다고 보는 것이 분쟁조정 실무입니다. 세입자에게 불리하게 범위를 넓히려면 "퇴거 시 도배·장판을 임차인 비용으로 새로 시공한다"처럼 항목과 부담 주체가 구체적으로 적혀 있어야 하고, 그마저도 통상 손모 여부와 무관하게 전액을 부담시키는 조항은 주택임대차보호법 제10조(임차인에게 불리한 약정은 효력 없음)와 약관 규제 논리로 다투는 여지가 있습니다.

반대로 세입자가 인테리어를 한 경우에는 특약이 결정적입니다. 집주인 동의를 받아 벽을 칠하거나 선반을 달았더라도 "퇴거 시 철거·원상복구"가 조건이었다면 그대로 해야 하고, 동의 없이 한 변경은 원상복구 대상이면서 임대인이 철거를 요구할 수 있습니다. 상가처럼 시설을 크게 바꾸는 경우는 특약에 "원상복구 범위는 입주 당시 상태로 하되 별지 사진 기준"이라고 적어 두는 것이 뒤탈이 없습니다. 상가 원상복구는 주택과 기준이 달라 상가 임대차 기본 정리를 따로 참고하세요.

청소비 공제 관행

"입주 청소비 10~20만 원은 세입자가 낸다"는 관행이 지역에 따라 있습니다. 법적 근거는 없습니다. 다음 세입자를 위한 청소는 임대인이 집을 임대 가능한 상태로 만드는 비용이라 임대인 몫이고, 세입자는 통상적인 수준으로 치우고 나가면 됩니다. 다만 계약서 특약에 "퇴거 시 청소비 ○만 원 임차인 부담"이 금액까지 적혀 있으면 합의한 것이라 효력이 있습니다. 특약 없이 이사 당일 청소비를 요구받으면 거절해도 되고, 다툼을 줄이려고 세입자가 직접 청소를 하고 나가는 쪽이 현실적입니다. 반대로 음식물 쓰레기·오물·버리고 간 짐이 있으면 그 처리비는 임차인 부담이 맞습니다.

보증금에서 임의로 공제했을 때

집주인이 "도배비 50만 원 빼고 보냈다"고 통보하는 경우, 세입자가 동의하지 않았다면 그 50만 원은 여전히 반환 의무가 있는 보증금입니다. 임대인이 공제하려면 훼손이 임차인 책임이라는 점과 금액의 근거(견적서, 시공 영수증, 감가 적용)를 대야 하고, 세입자가 다투면 결국 제3자가 판단할 문제입니다. 순서는 이렇게 가면 됩니다.

금액이 수십만 원이면 3단계 분쟁조정위원회에서 끝내는 것이 현실적입니다. 집주인이 조정에 응하지 않아 각하되더라도 "위원회까지 갔다"는 사실이 지급명령·소액심판에서 세입자 주장의 신빙성을 높입니다. 절차 전반은 부동산 분쟁 대응 가이드에 정리돼 있고, 원상복구가 아니라 보증금 자체를 돌려주지 않는 상황이면 임차권등기명령이 먼저이니 그 글을 보세요. 반대로 임대인 입장에서 세입자가 집을 크게 망가뜨리고 나갔다면 같은 절차를 거꾸로 밟으면 되고, 그때는 퇴거 직후 사진과 견적서를 바로 확보해야 합니다.

자주 묻는 질문