상가임대차보호법 요점 — 환산보증금, 갱신 10년, 인상 5%, 권리금 보호

환산보증금 지역별 기준

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100). 이 금액이 아래 기준 이하이면 법 전체가 적용되고, 초과하면 일부 조항(대항력·갱신요구권·권리금·3기 연체 해지)만 적용됩니다.

기준 초과 시 적용 여부

계약갱신요구권 10년

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 최초 계약일부터 전체 기간 10년까지 보장되며, 갱신되는 계약은 이전과 같은 조건(임대료는 5% 내 조정 가능)입니다. 임대인이 거절할 수 있는 사유는 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축(계약 시 고지한 경우 등), 임대인의 보상 제공 합의 등으로 제한됩니다.

임대료 인상 5% 상한

환산보증금 기준 이내 계약에서 임대인은 연 5%를 초과해 올릴 수 없고, 한 번 올리면 1년 내 다시 올릴 수 없습니다. 보증금을 월세로 전환할 때는 전환율 상한(연 12%와 기준금리 × 4.5 중 낮은 값)을 적용합니다. 5%를 넘겨 낸 차임은 반환 청구할 수 있습니다.

권리금 회수 기회 보호

임대인은 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 방해하면 안 됩니다. 방해 행위는 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 차임을 요구하거나, 합리적 이유 없이 계약을 거절하는 경우입니다. 위반 시 임차인은 계약 종료 후 3년 내에 손해배상(권리금 감정가 한도)을 청구할 수 있습니다. 10년 갱신요구권이 끝난 임차인도 권리금 보호는 받습니다(대법원 2019년 판결). 대규모점포·국공유 재산은 제외됩니다.

대항력과 확정일자

확정일자는 사업자등록 신청과 함께 세무서에서 임대차계약서에 받습니다(수수료 없음). 임대인 동의가 필요 없고, 등기부상 선순위 근저당이 있다면 확정일자를 받아도 그보다 앞설 수는 없으므로 계약 전 등기부 확인이 우선입니다.

원상복구 범위

임차인은 종료 시 목적물을 원래 상태로 돌려놓을 의무가 있지만, 범위는 「임차인이 설치한 것」이 기준입니다. 전 임차인이 한 인테리어까지 철거할 의무는 원칙적으로 없고(대법원 판례), 계약서에 「전 임차인 시설 포함 원상복구」 특약이 있으면 그에 따릅니다. 입주 시 사진·영상으로 상태를 남기고, 계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 적어야 분쟁을 막습니다. 통상 마모(벽지 변색 등)는 복구 대상이 아닙니다.

묵시적 갱신

임대인이 만료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 이전과 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생기지만, 임대인은 1년을 지켜야 합니다. 환산보증금 초과 계약은 민법이 적용되어 기간 정함 없는 임대차가 되고, 임대인 해지 통고 후 6개월이 지나면 종료됩니다.

임대인이 바뀌면

대항력을 갖춘 임차인의 계약은 새 소유자에게 그대로 승계됩니다. 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 넘어가고, 갱신요구권 10년도 최초 계약일부터 계속 계산됩니다. 새 임대인이 「계약을 새로 하자」고 해도 기존 조건·기간을 주장할 수 있습니다. 다만 사업자등록을 하지 않은 임차인은 대항력이 없어 새 소유자에게 임차권을 주장하지 못하므로, 입점 즉시 사업자등록을 해야 합니다.

자주 묻는 질문