특약을 쓰기 전에
주택임대차보호법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 따라서 특약은 (1) 법이 정하지 않은 부분을 구체화하거나, (2) 임차인에게 법보다 유리한 조건을 추가하는 용도로 씁니다. 특약은 계약서 본문과 같은 효력이 있으므로 구두 약속은 반드시 문구로 남기고, 계약 당사자 전원이 서명·날인해야 합니다. 아래 문구는 예시이며 금액·날짜·범위는 실제 계약에 맞게 바꿔야 합니다.
임차인 보호 특약 10개
| # | 목적 | 문구 예시 | 설명 |
|---|---|---|---|
| 1 | 잔금일 근저당 방지 | "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 본 주택에 근저당권·전세권 등 새로운 담보권을 설정하거나 소유권을 이전하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다." | 대항력이 전입 다음 날 0시에 생기는 틈을 막는 가장 중요한 특약. 자세한 배경은 전입신고·확정일자 참고 |
| 2 | 권리관계 변동 시 해제 | "계약 체결일 현재 등기사항증명서상 권리관계(을구 채권최고액 ○○원)를 기준으로 하며, 잔금일까지 가압류·압류·가처분·경매 등 권리 변동이 발생하면 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액 전부를 반환받는다." | 계약 시점 등기부 상태를 기준으로 못 박음 |
| 3 | 보증보험 가입 협조 | "임대인은 임차인의 전세보증금반환보증(HUG·HF·SGI) 가입에 필요한 서류 제공에 협조하며, 임대인 귀책으로 보증 가입이 거절될 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 반환받는다." | 임대인 세금 체납·건물 위반 등 임대인 사유로 거절되는 경우 대비 |
| 4 | 수리 책임 범위 | "보일러·배관·누수·전기 등 주요 설비의 고장과 노후로 인한 하자는 임대인이 수리하고, 전구·소모품 교체 및 임차인 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다. 입주 시 하자는 사진으로 남겨 계약서에 첨부한다." | 민법 제623조 임대인 수선의무를 구체화. 입주 전 하자 사진이 원상복구 분쟁의 증거 |
| 5 | 반려동물 | "임차인은 반려동물(개 1마리)을 사육할 수 있으며, 이로 인한 훼손은 퇴거 시 임차인이 복구한다." | 특약이 없으면 임대인이 사육 금지를 이유로 갱신 거절·손해배상을 주장할 수 있음 |
| 6 | 원상복구 범위 | "통상적인 사용에 따른 자연 마모(벽지 변색, 바닥 미세 흠집 등)는 원상복구 대상에서 제외하며, 못 자국·파손 등 임차인 귀책 손상만 복구한다." | 대법원 판례상 통상 손모는 임대인 부담이나 분쟁이 잦아 명시 |
| 7 | 중도 해지 시 비용 | "임차인이 계약기간 중 해지를 원할 경우 임대인은 새 임차인 구하기에 협조하며, 새 임차인 입주일에 보증금을 반환한다. 이 경우 중개보수는 임차인이 부담한다." | 법적으로 중도 해지 시 임차인의 중개보수 부담 의무는 없으나 관행상 부담. 부담 범위를 확정해 두는 것이 분쟁 예방 |
| 8 | 관리비 항목 명시 | "월 관리비는 ○만 원(청소·승강기·공용전기 포함)이며, 전기·가스·수도·인터넷은 임차인이 사용량에 따라 별도 납부한다. 관리비 인상은 임차인 동의 없이 할 수 없다." | 2024년부터 소규모 주택도 관리비 세부 내역 표시 의무. 월세를 관리비로 돌리는 편법 방지 |
| 9 | 전입신고·확정일자 협조 | "임차인은 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받을 수 있으며 임대인은 이를 제한하지 않는다. 임대인이 전입신고를 하지 못하게 하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다." | '전입신고 불가' 조건의 계약은 대항력이 없어 보증금 보호가 안 됨 |
| 10 | 보증금 반환 지연이자 | "임대인이 계약 종료일에 보증금을 반환하지 못하면 미반환 금액에 대해 반환일까지 연 ○%의 지연이자를 지급하고, 임차인이 이사한 뒤에도 임차권등기 비용은 임대인이 부담한다." | 특약이 없으면 법정이율 연 5%(민법), 소송 제기 후에는 연 12%(소송촉진법). 특약으로 더 높게 정할 수 있음 |
추가로 고려할 임차인 특약
| 상황 | 문구 예시 |
|---|---|
| 임대인 세금 체납 확인 | "임대인은 계약 시 국세·지방세 납세증명서를 제출하며, 체납 사실이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다." (2023.4~ 임차인이 임대인 동의 없이도 계약 후 열람 가능) |
| 매매 시 승계 | "임대인이 주택을 매도할 경우 매수인에게 본 계약을 승계시키고 임차인에게 사전 통지한다." |
| 입주 전 청소·도배 | "임대인은 입주일 전까지 도배·장판 교체 및 입주 청소를 완료한다." |
| 계약갱신 협의 | "임차인은 계약갱신요구권 행사 여부와 무관하게 만료 6개월 전 임대인과 갱신 조건을 협의한다." |
임대인 측 특약 예시
| 목적 | 문구 예시 | 유효 여부 |
|---|---|---|
| 전대 금지 | "임차인은 임대인 동의 없이 주택을 전대하거나 임차권을 양도할 수 없다." | 유효(민법 제629조와 동일) |
| 실거주 목적 | "임대인은 계약 만료 시 본인 또는 직계존비속 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다." | 법 제6조의3 제1항 제8호에 이미 있음. 특약 유무와 무관하게 실제 거주해야 하며 허위 시 손해배상 |
| 흡연·소음 | "실내 흡연을 금지하며, 위반으로 인한 탈취·도배 비용은 임차인이 부담한다." | 유효 |
| 월세 연체 | "월세를 2기 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다." | 유효(법 제6조의3 제1항 제1호와 동일). 2기보다 짧게 정하면 무효 |
| 구조 변경 금지 | "임차인은 임대인 동의 없이 구조 변경·시설 설치를 할 수 없다." | 유효 |
| 퇴거 시 청소 | "퇴거 시 임차인은 입주 청소 비용 ○만 원을 부담한다." | 유효(금액이 합리적일 때) |
써도 무효인 특약
| 무효 특약 | 이유 |
|---|---|
| "임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다" | 법 제6조의3의 갱신요구권은 강행규정. 사전 포기 특약은 무효 |
| "임대인은 보증금·월세를 언제든 인상할 수 있다" | 갱신 시 5% 상한(법 제7조) 위반 |
| "임차인은 전입신고를 하지 않는다" | 대항력 포기 강요. 법 제10조에 따라 무효라는 해석이 우세하나 분쟁 소지가 있으니 애초에 계약하지 않는 것이 안전 |
| "계약 기간은 1년으로 하고 1년 후 무조건 퇴거한다" | 2년 미만 약정은 임차인이 2년을 주장할 수 있음(법 제4조). 임차인은 1년 만료를 주장할 수도 있음 |
| "보증금 반환은 새 임차인이 구해진 후에 한다"(만기 시) | 계약 만료 시 반환 의무는 무조건. 특약으로 미룰 수 없음 |
| "수선 의무 일체를 임차인이 진다" | 대규모 수선까지 임차인에게 넘기는 특약은 무효. 소모품 수준의 소규모 수선 특약만 유효 |
| "월세 1기 연체 시 즉시 해지" | 법정 기준(2기)보다 임차인에게 불리해 무효 |
| "임차인은 임차권등기명령을 신청하지 않는다" | 법 제3조의3 권리 포기 강요, 무효 |
특약 작성 요령
중개사가 쓰는 표준 특약("현 시설 상태에서 임대함" 등)에 위 항목을 추가해 달라고 요구하면 됩니다. 문구는 짧고 조건·기한·위반 시 효과(해제·배상)가 명확해야 실효성이 있습니다. 특약이 많다고 거절하는 임대인이라면 그 자체가 신호이며, 특히 1번(근저당 금지)과 9번(전입신고 협조)을 거절하는 집은 계약하지 않는 것이 맞습니다. 계약 후 분쟁이 생기면 부동산 분쟁 대응 안내의 임대차분쟁조정위원회 절차를 이용할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
특약이 법보다 우선하나요?
법이 정하지 않은 부분이나 임차인에게 유리한 내용은 특약이 그대로 효력을 갖습니다. 반대로 주택임대차보호법이 보장한 권리를 임차인에게 불리하게 바꾸는 특약은 제10조에 따라 무효입니다.
가장 중요한 특약 하나만 꼽으면?
잔금 다음 날까지 근저당 설정·소유권 이전 금지 특약입니다. 대항력이 전입신고 다음 날 생기는 하루의 공백을 막아주며, 위반 시 계약 해제와 배상 조항을 붙여야 실효성이 있습니다.
중도 해지하면 중개보수는 무조건 제가 내나요?
법적 의무는 없습니다. 중개보수 지급 의무는 계약 당사자인 임대인에게 있다는 것이 국토교통부 해석입니다. 다만 관행상 임차인이 부담하는 조건으로 임대인이 해지에 동의해 주는 경우가 대부분이라 특약으로 정해 두는 것이 분쟁 예방에 낫습니다.
갱신요구권 포기 특약에 서명했는데 유효한가요?
무효입니다. 계약갱신요구권은 강행규정이라 사전 포기 특약은 효력이 없고, 임차인은 만료 6개월~2개월 전에 갱신을 요구할 수 있습니다.