먼저 확인: 지금 계약이 어떤 상태인가
중도 해지 질문의 답은 계약 상태에 따라 완전히 달라집니다. 계약서에 적힌 기간(보통 2년) 안이면 양쪽 모두 기간에 구속됩니다. 세입자는 마음대로 나갈 수 없고, 집주인도 마음대로 내보낼 수 없습니다. 반면 기간이 끝났는데 아무 말 없이 계속 산 상태(묵시적 갱신)거나, 세입자가 갱신요구권을 써서 2년 연장된 상태라면 세입자에게만 해지권이 생깁니다. 주택임대차보호법 제6조의2가 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정하고, 제6조의3 제4항이 갱신요구로 갱신된 계약에도 같은 규정을 준용합니다. 임대인에게는 이 권리가 없습니다.
| 계약 상태 | 세입자가 나가고 싶을 때 | 집주인이 내보내고 싶을 때 |
|---|---|---|
| 처음 계약 기간 중(예: 2년 계약의 1년 차) | 일방 해지 불가. 집주인과 합의 해지하거나 새 세입자를 구해 넘김. 특약에 중도 해지 조항 있으면 그에 따름 | 불가. 세입자가 2기(두 달치) 이상 월세를 연체하거나 무단 전대 등 계약 위반이 있을 때만 해지 가능 |
| 묵시적 갱신 상태 | 언제든 해지 통보, 집주인이 받은 날부터 3개월 후 효력. 그 3개월치 월세는 부담 | 불가. 갱신된 2년을 채워야 함(법 제6조 제2항) |
| 갱신요구권 행사로 갱신된 계약 | 위와 같음(제6조의3 제4항이 제6조의2 준용) | 불가 |
| 합의로 재계약서를 새로 쓴 경우 | 새 계약서의 기간에 다시 구속. 재계약 시 "갱신요구권 행사에 의한 갱신"이라고 명시했다면 3개월 해지 가능 | 불가 |
| 1년 계약으로 쓴 경우 | 세입자는 1년 만료를 주장할 수도, 2년까지 살 수도 있음(법 제4조) | 1년 만료를 이유로 내보낼 수 없음. 세입자가 2년을 주장하면 2년 |
재계약서를 새로 쓴 경우가 함정입니다. 갱신요구권으로 연장하면서 집주인이 "새 계약서 쓰자"고 해서 조건만 바꿔 2년짜리 계약서를 다시 썼다면, 그 계약이 갱신요구권 행사에 따른 것인지 새로운 합의 계약인지에 따라 3개월 해지 가능 여부가 갈립니다. 계약서 특약에 "본 계약은 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신임"이라고 한 줄 넣어 두면 이 문제가 없습니다. 갱신 통보 시점 계산은 계약 만료 통보 기한 계산기로, 갱신 시 인상 한도는 임대료 인상 한도 계산기로 확인할 수 있습니다.
세입자 사유로 처음 계약 기간 중 나갈 때
발령, 결혼, 내 집 마련처럼 세입자 쪽 사정으로 나가는 경우입니다. 법적으로 세입자는 계약 기간 동안 월세를 낼 의무가 있고, 집주인은 보증금을 계약 만료일에 돌려주면 됩니다. 그래서 세입자가 먼저 나가더라도 집주인은 새 세입자가 들어와 보증금을 받기 전까지는 보증금을 돌려줄 의무가 없고, 세입자는 그때까지 월세를 계속 내야 하는 것이 원칙입니다. 실무에서는 이 원칙을 바탕으로 다음과 같은 관행이 굳어져 있습니다.
| 항목 | 관행 | 근거·비고 |
|---|---|---|
| 월세 | 새 세입자가 입주해 보증금을 넣는 날까지 기존 세입자가 부담 | 계약 기간 동안의 차임 지급 의무. 새 세입자가 빨리 들어오면 그만큼 줄어듦 |
| 중개보수 | 새 세입자를 구하는 중개보수를 기존 세입자가 부담 | 법적으로 중개보수는 중개 의뢰인(임대인·새 임차인)이 내는 것이라 기존 세입자 의무는 아님(국토부 유권해석). 다만 집주인이 합의 해지 조건으로 요구하는 것이고, 거절하면 합의 해지 자체가 안 될 수 있어 관행으로 자리 잡음 |
| 보증금 반환 시점 | 새 세입자 입주일에 새 보증금 받아 기존 세입자에게 반환 | 집주인이 여유 자금이 있으면 먼저 돌려주기도 하나 의무는 아님 |
| 새 세입자 조건 | 보증금·월세를 올려 내놓겠다는 집주인이 많음 | 조건이 높아 안 나가면 기존 세입자 부담이 길어지므로, 현재 조건으로 내놓아 달라고 요구할 여지 있음 |
| 임차권 양도·전대 | 세입자가 직접 다음 사람을 구해 계약을 넘기는 방식 | 민법 제629조에 따라 임대인 동의 필요. 동의 없이 넘기면 계약 해지 사유 |
계약서 특약에 "임차인 사정으로 중도 해지 시 새 임차인 입주 시까지 차임을 부담하고 중개보수를 부담한다"고 적혀 있으면 관행이 아니라 계약 내용이 됩니다. 반대로 "중도 해지 시 ○개월 전 통보로 해지 가능"처럼 세입자에게 유리한 조항이 있으면 그것이 우선합니다. 계약서를 먼저 꺼내 보고 협의를 시작하는 것이 순서입니다. 집주인이 협의 자체를 거부하고 "기간 채워라"라고 하면 법적으로 세입자가 강제로 나갈 방법은 없습니다. 다만 세입자가 빈집 월세를 내면서 버티는 것보다 집주인 입장에서도 새 세입자를 받는 것이 이득이라, 중개보수 부담을 제시하면 대부분 협의가 됩니다.
이 관행이 적용되지 않는 경우도 있습니다. 집에 심각한 하자(누수, 난방 불가, 곰팡이 확산)가 있는데 집주인이 고쳐 주지 않아 사는 것이 어려워졌다면, 임대인의 수선 의무 위반을 이유로 세입자가 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때는 중개보수·잔여 월세를 부담할 이유가 없고, 하자 사진과 수리 요청 문자가 증거입니다.
집주인이 나가라고 할 때
집주인이 집을 팔았다거나 본인이 들어와 살겠다며 계약 기간 중에 나가 달라는 경우입니다. 법적으로 세입자는 계약 기간을 채울 권리가 있고, 나갈 의무가 없습니다. 집이 팔려도 대항력(전입신고 + 실제 거주)이 있으면 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 이어받으므로 계약은 그대로 갑니다(이 부분은 집주인이 바뀌었을 때에 자세히 적었습니다). 집주인 실거주도 계약 기간 중에는 해지 사유가 아니고, 만료 시점에 갱신을 거절할 수 있는 사유일 뿐입니다. 따라서 이때 세입자가 나가 주는 것은 법적 의무가 아니라 집주인 부탁을 들어주는 합의 해지이고, 그 대가를 요구하는 것이 당연합니다.
협상 항목은 보통 세 가지입니다. 이사 비용(포장이사 실비), 새 집을 구하는 중개보수, 그리고 이사 자체의 수고에 대한 위로금입니다. 금액은 정해진 것이 없고 지역과 사정에 따라 수십만 원에서 수백만 원까지 갈립니다. 집주인이 매매 잔금 일정에 쫓기고 있으면 세입자가 유리하고, 세입자도 어차피 이사할 생각이었으면 적당한 선에서 합의하는 편이 편합니다. 합의하면 "○월 ○일 명도, 보증금 ○원과 이사비 ○원을 명도와 동시에 지급"이라고 문자나 합의서로 남깁니다. 남은 계약 기간이 길수록, 그리고 세입자가 갱신요구권을 아직 안 썼을수록(최대 4년까지 살 수 있다는 뜻이므로) 협상 여지가 커집니다.
거꾸로 집주인이 합의 없이 "언제까지 나가라"고 통보만 하고 도어락을 바꾸거나 짐을 빼는 것은 형사 문제(주거침입, 재물손괴)이자 손해배상 대상입니다. 세입자가 갱신요구권을 행사했는데 집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 2년 안에 제3자에게 세를 놓으면 법 제6조의3 제5항·제6항에 따라 손해배상(3개월치 월세 환산액, 인상분의 2년치, 실제 손해 중 큰 금액)을 청구할 수 있습니다.
해지 통보는 어떻게 남기나
묵시적 갱신 상태에서 나가려면 통보 하나로 끝나지만, 3개월의 기산점이 "임대인이 통지를 받은 날"이라 받은 날짜를 증명할 수 있어야 합니다. 문자·카카오톡은 읽음 표시와 함께 증거가 되고, 통화는 녹음(본인이 당사자인 통화 녹음은 합법)이 있어야 합니다. 가장 확실한 것은 내용증명이고, 집주인이 수령을 회피하면 반송된 내용증명 자체가 통보 시도의 증거가 됩니다. 문자로 먼저 보내고 답이 없거나 애매하면 내용증명으로 확정하는 순서가 무난합니다. 내용에는 "묵시적 갱신 상태이므로 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 해지를 통지하며, 수령일로부터 3개월이 되는 ○월 ○일에 해지 효력이 발생하고 그날 보증금 반환을 요청한다"는 취지를 적습니다.
3개월이 되기 전에 새 세입자가 들어오면 그날로 앞당겨 정리하면 되고, 그 경우 월세도 그날까지만 냅니다. 새 세입자가 안 구해져도 3개월이 지나면 해지 효력이 생기므로 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 세입자는 월세를 낼 이유가 없습니다. 이때 집주인이 "다음 사람 구해질 때까지 못 준다"고 하면 법적 근거가 없는 것이고, 임차권등기명령과 보증금 반환 청구로 가면 됩니다. 이 단계 절차는 부동산 분쟁 대응 가이드에 있습니다.
정산: 보증금, 월세, 관리비, 공과금
보증금 반환과 집 비우기(명도)는 동시이행 관계입니다. 세입자는 보증금을 받으면서 열쇠를 넘기고, 집주인은 열쇠를 받으면서 보증금을 보냅니다. 이사 당일 짐을 다 빼고 집주인이 집 상태를 확인한 뒤 계좌로 보내는 것이 보통이고, 이삿짐 차가 출발하기 전에 입금을 확인하는 것이 안전합니다. 보증금에서 원상복구비를 빼겠다고 할 때의 기준은 세입자 원상복구 범위를 보세요.
월세와 관리비는 이사일 기준으로 일할 계산합니다. 월 60만 원 월세에 8월 20일 이사면 8월분은 60만 원 × 20 ÷ 31로 약 38만 7천 원입니다. 관리비 중 고정 항목(공용 관리비, 청소비 등)도 같은 방식으로 나누고, 전기·가스·수도는 이사 당일 계량기를 찍어 두고 각 공급사에 이사 정산(한국전력 123, 도시가스 지역 콜센터, 상수도 지자체)을 신청하면 그날까지의 사용량으로 고지서가 나옵니다. 장기수선충당금은 집주인 부담이라 세입자가 관리비로 낸 것이 있으면 퇴거 시 돌려받습니다. 관리비 항목별 부담 주체는 관리비 항목 정리에 있습니다. 선납한 월세가 있으면 초과분을 돌려받고, 연체가 있으면 보증금에서 공제되는 것은 당연합니다. 이 정산 내역을 문자로 주고받아 한 줄이라도 남겨 두면 나중에 "그때 안 받았다"는 말이 나오지 않습니다.
자주 묻는 질문
2년 계약인데 1년 만에 발령이 났습니다. 나갈 수 있나요?
처음 계약 기간 중이라 세입자가 일방적으로 해지할 수는 없고 집주인과 합의해야 합니다. 관행상 새 세입자가 입주할 때까지 월세를 내고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의 해지가 이뤄집니다. 계약서 특약에 중도 해지 조항이 있으면 그것이 우선이고, 집주인이 아예 협의를 거부하면 기간을 채우는 것 외에 강제할 방법은 없습니다.
계약이 끝나고 그냥 살고 있는데 지금 나가려면 어떻게 하나요?
묵시적 갱신 상태이므로 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 언제든 해지 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월 뒤 해지됩니다. 그 3개월치 월세는 내야 하지만 중개보수를 부담할 의무는 없습니다. 3개월이 지나면 새 세입자가 없어도 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다. 통보는 문자와 내용증명으로 날짜가 남게 하세요.
집주인이 집을 팔았다며 나가 달라고 합니다. 나가야 하나요?
아닙니다. 전입신고를 하고 살고 있다면 새 소유자가 임대인 지위를 승계해 계약은 그대로 유지되고, 계약 기간 중에는 매매나 실거주를 이유로 내보낼 수 없습니다. 나가 준다면 합의 해지이므로 이사비·중개보수·위로금을 요구할 수 있고, 남은 기간이 길수록 협상 여지가 큽니다.
중도 해지할 때 중개보수는 법적으로 세입자가 내야 하나요?
법적 의무는 아닙니다. 중개보수는 중개를 의뢰한 임대인과 새 임차인이 내는 것이고, 국토교통부도 기존 세입자에게 부담시킬 근거가 없다는 입장입니다. 다만 처음 계약 기간 중 세입자 사유로 나가려면 집주인 동의가 필요하고, 그 조건으로 중개보수 부담을 요구하는 것이 관행이라 사실상 내게 됩니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구 후라면 부담할 이유가 없습니다.