집주인이 바뀌었을 때 — 대항력 있으면 새 소유자가 임대인 지위·보증금 반환 의무 승계, 등기부·신분 확인, 월세 계좌 변경 대응, 계약서 재작성 여부, 새 집주인 실거주 갱신 거절과 2022년 대법원 판례, 경매와의 차이

원칙: 대항력이 있으면 계약은 새 주인에게 그대로 넘어간다

주택임대차보호법 제3조 제1항은 세입자가 집을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 하고, 제4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 합니다. 두 조문을 합치면, 전입신고를 하고 살고 있는 세입자에게 집이 팔리는 일은 계약 상대방의 이름만 바뀌는 일입니다. 계약 기간, 보증금, 월세, 특약이 전부 새 소유자에게 넘어가고, 보증금 반환 의무도 새 소유자가 집니다. 옛 집주인은 특별한 사정이 없는 한 보증금 반환 의무에서 벗어납니다(판례는 임차인이 승계를 원하지 않는다고 이의를 제기한 경우에 한해 옛 임대인에게 청구할 여지를 인정합니다).

세입자 동의는 필요 없고, 세입자가 반대한다고 매매를 막을 수도 없습니다. 반대로 새 주인이 "나는 그 계약 모른다"고 할 수도 없습니다. 매수인은 등기부와 현장 확인으로 세입자 존재를 알 수 있었고, 보통 매매 계약서에 "임대차 승계" 조건으로 보증금만큼을 매매 대금에서 빼고 거래하기 때문에 새 주인은 그 보증금을 이미 받은 것과 같습니다. 세입자가 새 주인에게 요구할 수 있는 것과 없는 것을 정리하면 이렇습니다.

따라서 이 글의 나머지 부분은 대항력이 있다는 전제입니다. 아직 전입신고를 안 했다면 이 글을 읽는 지금 하는 것이 먼저입니다. 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 새 소유자의 소유권 이전 등기가 그보다 먼저 되면 새 소유자에게는 대항할 수 없다는 점만 알아 두세요. 전입신고 방법과 효력 발생 시점은 전입신고 안내에 있습니다.

연락이 왔을 때: 등기부 먼저, 송금은 나중

새 주인이라는 사람의 문자는 그 자체로 아무것도 증명하지 않습니다. 확인 순서는 이렇습니다.

가장 흔한 사고는 4번입니다. 매매 계약을 하고 잔금 전인 매수인이 "이제 제가 주인이니 이 계좌로"라고 하는 경우인데, 등기가 넘어가기 전에는 옛 집주인이 여전히 임대인이라 그 사람에게 낸 월세만 유효합니다. 매매가 깨지면 매수인에게 보낸 월세는 세입자가 옛 집주인에게 다시 내야 할 수도 있습니다. 반대로 등기가 넘어간 뒤에도 습관적으로 옛 집주인 계좌로 보내면 새 주인은 못 받은 것이 되고, 2기 연체가 쌓이면 해지 사유가 될 수 있으니 등기일을 기준으로 정확히 갈라야 합니다.

계약서는 다시 쓰지 않아도 됩니다. 새 주인이 "새 계약서를 쓰자"고 하면 대개 보증금·월세를 올리거나 기간을 새로 시작하려는 의도이므로, 응할 의무가 없다는 점을 알고 판단하면 됩니다. 새 계약서를 쓰면 확정일자를 다시 받아야 하는 것으로 오해하는 경우가 있는데, 조건이 같으면 기존 계약서와 확정일자가 그대로 유효하고, 보증금을 올린 경우에만 올린 부분에 대해 새 확정일자를 받습니다. 새 계약서를 쓰면 갱신요구권 행사 여부가 애매해지는 문제도 있어서, 승계 확인서 한 장으로 끝내는 것이 세입자에게 낫습니다.

새 집주인이 들어와 살겠다며 갱신을 거절할 수 있나

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 갱신 요구를 거절할 수 있다고 합니다. 집을 산 사람이 직접 살 목적이면 이 사유에 해당하는데, 문제는 "언제 집주인이 됐느냐"입니다. 세입자가 갱신요구권을 행사한 뒤에 소유권을 넘겨받은 사람은 이미 갱신이 확정된 계약을 승계하는 것이므로 실거주를 이유로 뒤집을 수 없습니다. 반면 세입자가 아직 갱신을 요구하지 않은 상태에서 소유권이 넘어갔다면 새 주인이 임대인으로서 실거주 사유로 거절할 수 있습니다.

경계에 있던 사건이 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결입니다. 옛 집주인이 집을 팔기로 계약한 상태에서 세입자가 갱신을 요구했고, 옛 집주인은 본인 실거주 사유가 없어 거절하지 못했는데, 이후 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받은 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했습니다. 하급심은 갱신 요구 당시 임대인(옛 주인)에게 거절 사유가 없었으므로 갱신됐다고 봤지만, 대법원은 갱신 거절 통지 기간(만료 6개월~2개월 전) 안에 임대인 지위를 승계한 매수인은 그 기간 안에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 정리하면 다음과 같습니다.

세입자 입장의 실전 대응은 하나입니다. 집이 매물로 나온 것을 알았고 계속 살고 싶다면, 갱신 요구 가능 기간(만료 6개월 전)이 열리자마자 옛 집주인에게 문자·내용증명으로 갱신을 요구해 두는 것입니다. 통지 기간이 끝나기 전에 등기가 넘어가면 새 주인이 실거주로 거절할 여지가 남지만, 옛 주인이 거절 사유 없이 통지 기간을 넘기거나 등기가 그 기간 뒤에 넘어가면 갱신이 확정됩니다. 만료 6~2개월 구간이 언제인지는 계약 만료 통보 기한 계산기로 확인하세요. 새 주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 2년 안에 다른 세입자를 들이면 제6조의3 제5항·제6항에 따라 손해배상 청구가 가능하고, 이 판단은 새 주인의 실거주 여부를 기준으로 합니다.

새 주인에게 문제가 생기면: 보증금 회수 경로

승계 후 새 주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 되면 상대방은 새 주인입니다. 옛 집주인에게 돌아가 청구하는 것은 원칙적으로 안 되므로, 매수인이 누구인지(자금 여력, 대출 규모)를 등기부 을구의 근저당으로 가늠해 두는 것이 좋습니다. 매매와 동시에 큰 근저당이 잡혔다면 그 뒤 경매가 났을 때 세입자의 우선변제 순위는 처음 받은 확정일자 기준이라 근저당보다 앞서지만, 보증금이 집값 대비 크면 낙찰가에서 다 못 받는 경우가 생깁니다. 이런 위험을 덜어 주는 것이 전세보증보험이고, 임대인 변경 신고를 해 두면 새 주인이 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보험 구조는 전세보증보험 안내, 보증료는 전세보증보험 보증료 계산기를 참고하세요.

경매로 넘어갈 때와의 차이

매매로 주인이 바뀌는 것과 경매로 바뀌는 것은 결과가 다릅니다. 매매는 위에서 본 대로 계약이 그대로 승계되지만, 경매에서는 낙찰자가 임대인 지위를 승계하는지가 세입자의 순위에 따라 갈립니다. 세입자의 대항력 발생일이 등기부상 최선순위 근저당·가압류보다 앞서면(선순위 임차인) 낙찰자가 계약을 승계해 보증금을 돌려줄 의무를 지고, 세입자는 배당을 요구해 받거나 계속 살다가 만기에 낙찰자에게 받는 것 중 선택할 수 있습니다. 대항력이 근저당보다 뒤면(후순위 임차인) 낙찰과 함께 임차권이 소멸해 낙찰자에게 계약을 주장할 수 없고, 배당 절차에서 확정일자 순위대로 받는 것이 전부입니다. 배당 요구 기한을 놓치면 그마저 못 받습니다. 경매 통지(법원 우편)가 오면 배당요구 종기일을 먼저 확인하고, 선순위인지 후순위인지를 등기부에서 따져 보는 것이 첫 단계입니다. 계약 단계에서 선순위 근저당이 있는 집을 피하는 요령은 전세 계약 체크리스트에 있습니다.

자주 묻는 질문