보증금과 월세를 합쳐서 봅니다
주택임대차보호법 제7조는 갱신 시 차임·보증금 증액을 "약정한 차임 등의 20분의 1"(5%) 이내로 제한합니다. 보증금과 월세가 따로 움직일 때는 월세를 보증금으로 환산해 하나의 금액(환산보증금)으로 만든 뒤 5%를 적용합니다.
환산 공식은 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전월세전환율입니다. 이 공식은 법 조문에 직접 적힌 것이 아니라 제7조의2의 전월세전환율을 거꾸로 적용해 월세를 보증금으로 되돌리는 실무 해석으로, 실무와 주택임대차분쟁조정위원회에서 통용되는 방식입니다. 보증금 1억에 월세 50만 원, 전환율 4.5%면 1억 + 600만 ÷ 0.045 = 2억 3,333만 원이 됩니다. 여기서 5%인 1,167만 원까지가 인상 가능한 폭이고, 이걸 월세로 바꾸면 약 4만 4천 원입니다. 집주인이 월세를 50만에서 60만으로 올리자고 하면 환산 인상률은 11.4%라 상한을 넘습니다.
전월세전환율은 고정값이 아닙니다
법정 전월세전환율은 "기준금리 + 2%p"와 "연 10%" 중 낮은 쪽입니다(같은 법 제7조의2, 시행령 제9조). 한국은행 기준금리가 2.5%면 4.5%, 3.0%면 5.0%로 달라집니다. 계산 시점의 기준금리를 확인해서 넣으세요. 전환율이 높을수록 월세의 보증금 환산액이 작아져서 같은 월세 인상이라도 인상률 숫자가 커집니다.
적용되는 경우와 안 되는 경우
- 적용: 세입자가 계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약(2년 + 2년). 집주인이 5%를 넘겨 부르면 세입자는 거절할 수 있고, 넘게 낸 금액은 돌려받을 수 있습니다.
- 비적용: 새 세입자와의 신규 계약, 갱신요구권을 이미 쓴 뒤의 재계약(합의 갱신), 임대인이 실거주 등 정당한 사유로 갱신을 거절한 경우.
- 더 낮을 수 있음: 시·도가 조례로 지역 상한을 5% 아래로 정할 수 있습니다. 서울 등 대부분 지역은 아직 조례가 없어 5%가 그대로 쓰이지만, 계약 전에 해당 지자체 조례를 한 번 확인하는 게 안전합니다.
보증금을 월세로 돌리는 경우
총액이 안 올라도 "보증금 1억 → 5천만 원, 월세 50만 → 70만"처럼 구조를 바꾸는 요구가 있습니다. 이때는 5% 상한과 별개로 전월세전환율 자체가 상한 역할을 합니다. 5천만 원을 월세로 돌리면 법정 전환율 4.5% 기준 월 18만 7,500원까지만 올릴 수 있습니다. 이 계산기는 총액 기준 5%만 보니, 구조 변경이 섞였으면 전월세 전환 계산기로 전환 부분을 따로 확인하세요.
자주 묻는 질문
집주인이 5% 넘게 올리자고 하는데 거절하면 나가야 하나요?
갱신요구권을 행사하면 집주인은 정당한 사유(본인 실거주, 2기 이상 차임 연체 등) 없이는 거절할 수 없고, 5% 초과 인상도 강제할 수 없습니다. 법정 상한 안에서 인상한 조건으로 갱신된다고 보면 됩니다. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(HUG·LH)에 조정 신청이 가능합니다.
2년 전에 시세보다 싸게 들어왔는데도 5%만 올릴 수 있나요?
갱신요구권을 쓰는 갱신이라면 그렇습니다. 시세와 무관하게 직전 계약 조건의 5%가 상한입니다. 다만 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있어서 그다음 갱신부터는 상한 없이 협의해야 합니다.
월세 인상 없이 보증금만 5% 올리는 건 계산이 필요 없나요?
한쪽만 바뀌면 그 금액의 5%가 그대로 상한입니다. 보증금 1억이면 1억 500만 원까지입니다. 다만 월세가 있는 계약이라면 보증금의 5%가 아니라 환산보증금의 5%가 한도라서, 보증금 5% 인상과 월세 소폭 인상을 동시에 요구받을 때는 이 계산기로 합산해 봐야 합니다.
상가도 같은 5%인가요?
상가는 상가건물임대차보호법이 따로 적용되고 상한이 같은 5%지만 환산보증금 기준(전환율 연 12%와 기준금리×4.5배 중 낮은 값)이 다릅니다. 이 계산기는 주택 전용입니다.