계산식
월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12. 예를 들어 전세 3억을 보증금 1억 월세로 바꾸면, 2억에 전환율 5.5%를 적용해 연 1,100만원, 월 약 91만 7천원입니다.
법정 전환율
주택임대차보호법상 전환율 상한은 "연 10%"와 "한국은행 기준금리 + 2%p" 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.5%면 상한은 4.5%입니다. 이 상한은 계약 기간 중 전세를 월세로 바꿀 때(계약갱신 포함) 적용되고, 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 신규 계약은 시장 전환율을 따르는데, 서울 아파트 기준 5~6% 안팎입니다.
집주인 제안이 적정한지 보는 법
- 낮춰 주는 보증금 차액을 계산합니다.
- 제안받은 월세 × 12 ÷ 차액 = 적용된 전환율.
- 이 전환율이 법정 상한(갱신 시)이나 동네 시세보다 높으면 협상 여지가 있습니다.
반대로 내가 보증금을 올리고 월세를 낮추려 할 때는 전환율이 높을수록 유리합니다. 대출 이자율보다 전환율이 높으면 대출 받아 보증금을 올리는 게 이득입니다.
자주 묻는 질문
반전세 월세는 어떻게 정해지나요?
같은 방식입니다. 전세 시세에서 보증금을 빼고 남는 금액에 전환율을 곱해 12로 나눕니다. 보증금 비중이 클수록 월세가 적어집니다.
전환율은 어디서 확인하나요?
한국부동산원 R-ONE 통계에서 지역별 전월세전환율을 매달 발표합니다. 법정 상한은 한국은행 기준금리에 2%p를 더하면 됩니다.