묵시적 갱신 총정리 — 주택 6~2개월·상가 6~1개월 통지 기한, 동일 조건 2년(상가 1년) 갱신, 갱신 후 세입자만 3개월 해지, 갱신요구권과의 관계, 보증금 인상 불가, "그냥 살게요" 문자의 효력

요건: 누가 언제까지 아무 말도 안 해야 하나

주택임대차보호법 제6조 제1항은 두 가지를 동시에 요구합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절을 통지하거나 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않았을 것, 그리고 임차인이 기간 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않았을 것. 둘 다 충족되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 기간 규정은 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약에 적용되고, 그 전 계약은 "6개월~1개월"이었습니다. 지금 시점에 남아 있는 계약은 거의 다 2개월 기준이라고 보면 됩니다.

핵심은 통지 기한이 "2개월 전까지"라는 점입니다. 만기가 10월 31일이면 8월 31일까지 통지가 상대방에게 도달해야 하고, 9월 1일에 보낸 "나가 달라"나 "올려 달라"는 법적으로 없는 것과 같습니다. 이 날짜 계산은 계약 만료 통보 기한 계산기로 확인할 수 있습니다. 그리고 이 규정은 민법 제639조의 묵시의 갱신(기간 만료 후 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 이의하지 않으면 갱신)보다 임차인에게 유리하게 만든 특별 규정이라, 주택에는 주택임대차보호법이 우선 적용됩니다.

표에서 보듯 세입자가 9월 1일 이후에 "나가겠다"고 해도 손해가 크지 않습니다. 형식상 묵시적 갱신이 되지만 곧바로 3개월 해지권이 생기므로 통지일로부터 3개월 뒤에는 나갈 수 있고, 그 3개월치 월세만 부담하면 됩니다. 반대로 집주인이 9월 1일 이후에 통지한 것은 구제 방법이 없습니다. 통지 시점 관리가 집주인에게 더 중요한 이유입니다.

효과: 2년, 같은 조건, 세입자만 해지 가능

묵시적 갱신이 되면 제6조 제2항에 따라 존속기간은 2년입니다. 조건은 전과 동일하므로 보증금·월세 인상이 없고, 집주인이 갱신 뒤에 "묵시적 갱신됐으니 5% 올리자"고 하는 것은 제7조 증액 청구로 다룰 문제인데, 이것도 약정 차임의 20분의 1을 넘을 수 없고 증액 후 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다. 세입자가 응하지 않으면 집주인이 법원에 청구해야 하고, 실무에서 이런 소송은 드뭅니다.

해지권은 비대칭입니다. 제6조의2 제1항에 따라 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 제2항에 따라 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 집주인에게는 이 권리가 없어서 갱신된 2년을 채워야 합니다. 세입자에게 계약 위반(2기 연체, 무단 전대, 용도 위반)이 있을 때만 일반 해지가 가능합니다. 세입자가 3개월 해지로 나갈 때 새 세입자를 구해 주거나 중개보수를 낼 의무는 없습니다. 이 부분은 전월세 계약 중도 해지에서 다뤘습니다.

확정일자와 대항력은 그대로 유지됩니다. 같은 계약이 연장된 것이라 새로 확정일자를 받을 필요가 없고, 우선변제 순위도 처음 받은 날 기준입니다. 새 계약서를 써서 보증금을 올린 경우에만 올린 부분에 대해 새 확정일자가 필요하고, 그 부분의 순위는 새 날짜 기준이 됩니다. 전월세 신고도 묵시적 갱신으로 조건 변경이 없으면 신고 의무가 없습니다(전월세 신고제 정리 참고).

갱신요구권과의 관계: 한 번 더 남는다

제6조의3의 계약갱신요구권은 세입자가 만료 6~2개월 전에 "갱신하겠다"고 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리이고, 1회만 쓸 수 있으며 갱신 기간은 2년입니다. 묵시적 갱신은 이 권리와 별개입니다. 제6조의3 제1항이 갱신요구권은 "제6조에도 불구하고" 행사할 수 있다고 하고, 법무부·국토교통부 해설도 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 명확히 합니다. 그래서 흐름은 이렇게 됩니다.

즉 갱신요구권은 "집주인이 내보내려 할 때 한 번 막는 카드"이고, 묵시적 갱신은 집주인이 통지를 놓칠 때마다 반복됩니다. 세입자 입장에서는 만기 전에 굳이 "갱신 요구합니다"라고 먼저 말할 필요가 없습니다. 집주인이 기한 안에 나가라고 하면 그때 카드를 쓰면 되고, 아무 말 없으면 카드를 아낀 채 2년이 연장됩니다. 다만 집주인이 기한 안에 "보증금 올려서 재계약하자"고 하면 이건 조건 변경 통지라 묵시적 갱신이 막히므로, 그때는 갱신요구권을 행사하면서 5% 상한 안에서 협의하는 것이 수순입니다.

"그냥 살게요" 문자는 무엇인가

만기 두 달 반 전에 집주인이 "계약 어떻게 하실 거예요?"라고 묻고 세입자가 "그냥 살게요"라고 답한 경우가 가장 흔한 경계 사례입니다. 이 문자가 갱신요구권 행사인지, 아니면 단순한 의사 표시라 묵시적 갱신으로 가는지에 따라 카드 하나가 남느냐 없어지느냐가 갈립니다. 법에 정해진 형식은 없어서 결국 해석 문제인데, 실무에서는 세입자가 갱신 의사를 명확히 표시했고 집주인이 이를 받아들여 계약이 연장됐다면 갱신요구권 행사로 보는 쪽이 많습니다. 반대로 집주인 쪽에서 "그냥 살아요"라고 먼저 말하고 세입자가 "네"라고 한 정도라면 갱신요구가 아니라 합의 갱신 또는 묵시적 갱신에 가깝습니다.

세입자에게 유리한 방법은 두 가지입니다. 하나는 집주인이 물어봐도 굳이 답하지 않고 기한(2개월 전)을 넘기는 것입니다. 집주인이 그 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 다만 집주인이 "답이 없어 나가는 것으로 알겠다"고 기한 안에 통지하면 그때 갱신요구권을 써야 하므로, 집주인 문자를 놓치지 않아야 합니다. 다른 하나는 답을 하되 "만료 후에도 계속 거주할 예정이며 조건 변경 없이 묵시적 갱신으로 진행하는 것으로 이해합니다"처럼 갱신요구가 아니라는 점을 드러내는 것입니다. 집주인이 이를 받아들여 아무 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이고, 나중에 다툼이 생겨도 문자가 근거가 됩니다. 반대로 집주인이 기한 안에 "그럼 5% 올릴게요"라고 하면 조건 변경 통지가 된 것이므로, 그때 갱신요구권을 행사하면서 인상 여부를 협의하면 됩니다. 인상 한도 금액은 임대료 인상 한도 계산기에서 나옵니다.

상가는 6~1개월, 1년

상가건물임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보고, 그 기간은 1년입니다. 주택과 다른 점이 세 가지입니다. 임대인 통지 기한이 1개월 전까지로 짧고, 임차인의 통지 여부는 요건이 아니며, 갱신 기간이 2년이 아니라 1년입니다. 갱신 후 임차인 해지는 제10조 제5항이 주택과 같이 언제든 통지, 3개월 후 효력으로 정합니다. 상가 갱신요구권(제10조 제1항)은 최초 계약 포함 10년까지 행사할 수 있고 주택처럼 1회 제한이 아니며, 묵시적 갱신 기간도 10년 계산에는 들어갑니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가는 제10조 제4항의 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고 민법 제639조로 가서 기간의 정함이 없는 임대차가 되므로, 규모가 큰 상가는 상가 임대차 기본 정리에서 환산보증금부터 확인하세요.

자주 묻는 질문