부동산 중개 이용법 — 개업공인중개사 등록번호와 보증 확인, 매매·임대차 중개보수 요율 구조와 협의 여지, 중개대상물 확인·설명서에 서명한다는 것의 의미, 특약 요청하는 방법, 전속중개계약과 공동중개, 허위매물 신고, 중개사고 시 공제 보상, 직거래와 비교했을 때의 비용과 위험

이 사무소가 정식인지부터

부동산 사무소처럼 보인다고 모두 개업공인중개사는 아닙니다. 자격증만 있고 등록은 하지 않은 곳, 등록된 중개사무소에 소속되어 일하는 사람, 아예 무등록으로 영업하는 곳이 섞여 있습니다. 무등록 업소를 통한 거래는 문제가 생겼을 때 공제로 보상받는 길이 막히기 때문에 처음에 확인하는 편이 좋습니다.

확인 방법은 어렵지 않습니다. 사무소 안에 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증, 보증 설정 증명서(공제증서)가 보이는 곳에 걸려 있어야 합니다. 등록증에 적힌 등록번호와 대표자 이름을 확인하고, 지방자치단체나 국가에서 운영하는 부동산 정보 시스템에서 해당 번호로 조회하면 정상 영업 중인지 알 수 있습니다. 계약서를 쓸 때 날인되는 도장과 등록증의 명의가 같은지도 보세요. 등록된 사무소 명의를 빌려 쓰는 형태로 영업하는 경우가 있는데, 이런 곳에서 사고가 나면 책임 소재가 복잡해집니다.

매물을 소개받을 때 대화하는 사람이 개업공인중개사 본인인지 소속공인중개사나 중개보조원인지도 확인해 두면 좋습니다. 계약서 작성과 확인·설명은 개업공인중개사가 해야 하는 일이므로, 계약 당일에 처음 보는 사람이 나와 서류를 만드는 상황은 짚고 넘어가야 합니다.

중개보수는 어떻게 계산되나

중개보수는 거래금액에 요율을 곱해 산출하고, 그 요율에는 상한이 정해져 있습니다. 상한요율은 지방자치단체 조례로 정해지므로 지역에 따라 차이가 있을 수 있고, 아래는 널리 쓰이는 구간 구조입니다.

표를 볼 때 세 가지를 함께 기억하면 계산이 맞습니다.

상한이지 정가가 아닙니다. 표의 요율은 넘을 수 없는 선이고, 그 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 실무에서는 상한을 그대로 적용하는 경우가 많지만 협의 자체는 가능하며, 계약 전에 이야기해 두는 것이 순서입니다. 계약서에 도장을 찍고 난 뒤에 꺼내면 감정만 상합니다.

월세는 환산보증금으로 계산합니다. 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 구하는 방식이 일반적이고, 그 값이 일정 금액 미만이면 월세의 70배를 더하는 식으로 조정합니다. 순수 전세와 계산법이 다르니 월세 계약이라면 산식을 확인하세요. 구간과 환산이 헷갈리면 중개보수 계산기에 금액을 넣어 보는 편이 빠릅니다.

부가가치세는 별도입니다. 중개사가 일반과세자면 산출된 보수에 부가세가 더해집니다. 간이과세자면 다르게 처리되므로 견적을 받을 때 부가세 포함 여부를 확인해 두면 나중에 금액이 달라 놀랄 일이 없습니다. 보수를 내는 시점은 통상 잔금일이고, 매도인과 매수인이 각각 자기 몫을 냅니다.

확인·설명서와 특약

계약 자리에서 계약서와 함께 나오는 것이 중개대상물 확인·설명서입니다. 이 서류는 중개사가 해당 물건에 대해 조사하고 설명한 내용을 적는 문서이고, 의뢰인은 설명을 들었다는 의미로 서명·날인합니다. 여기에 담기는 항목은 대략 다음과 같습니다.

이 문서를 읽지 않고 서명하면 나중에 "설명을 못 들었다"고 주장하기 어려워집니다. 반대로 조사가 부실했거나 사실과 다른 내용이 적혔다면 중개사의 책임을 묻는 근거가 되기도 합니다. 시간이 걸리더라도 항목을 따라가며 읽고, 비어 있는 칸이 있으면 왜 비었는지 물어보세요. 특히 시설 상태 칸은 나중에 하자 다툼이 생겼을 때 자주 인용됩니다.

특약은 표준 계약서 문구만으로 담기지 않는 조건을 적는 자리입니다. 구두로 들은 약속은 흔적이 남지 않으므로 문장으로 옮겨야 합니다. 예를 들어 잔금일까지 근저당을 말소한다, 도배·장판은 인도 전 매도인이 시공한다, 보일러가 잔금 후 일정 기간 내 고장 나면 매도인이 수리한다, 임차인이 있는 상태라면 명도 시점을 언제로 한다 같은 내용입니다. 표현은 누가·언제까지·무엇을·비용은 누가 부담하는지가 들어가도록 구체적으로 쓰는 편이 좋습니다. 임대차 계약에서 자주 쓰이는 문구는 임대차 특약 정리에, 전세 계약 전 점검 항목은 전세 계약 체크리스트에 있습니다.

전속중개, 공동중개, 허위매물

집을 내놓을 때 중개사와 맺는 계약에는 몇 가지 형태가 있습니다. 일반중개계약은 여러 중개사에게 동시에 맡기는 방식으로 가장 흔합니다. 전속중개계약은 한 중개사에게만 맡기는 대신 중개사가 일정 기간 안에 정보를 공개하고 진행 상황을 보고할 의무를 지는 형태입니다. 전속으로 맡기면 중개사가 광고와 매물 관리에 더 적극적일 수 있지만, 기간 중에 다른 경로로 팔았을 때 위약 관련 조항이 붙는 경우가 있으니 계약서를 읽고 정해야 합니다.

공동중개는 매도인 쪽 중개사와 매수인 쪽 중개사가 각각 붙어 하나의 거래를 성사시키는 방식입니다. 이 경우 각 당사자는 자기 쪽 중개사에게 보수를 냅니다. 한 중개사가 양쪽을 모두 중개하는 경우도 있는데, 이때는 양쪽에서 각각 보수를 받게 되므로 어느 쪽 이익을 우선하는지 애매해질 수 있습니다. 조건 조정이 걸린 거래라면 이 구조를 알고 있는 편이 낫습니다.

허위매물은 이미 거래된 물건을 계속 광고에 남겨 두거나, 실제와 다른 가격·조건으로 올려 손님을 부르는 방식입니다. 현장에 가 보니 그 매물은 나갔고 다른 물건을 권하는 상황이 전형적입니다. 부동산 광고는 규제 대상이라 표시 의무를 어긴 광고는 신고할 수 있고, 신고 창구는 부동산 광고시장 감시센터와 해당 지방자치단체입니다. 신고할 때는 광고 화면과 날짜, 사무소 정보를 캡처해 두면 처리에 도움이 됩니다.

사고가 났을 때와 직거래 비교

중개사는 업무를 하면서 고의나 과실로 의뢰인에게 손해를 입히면 배상할 책임이 있고, 그 책임을 담보하기 위해 공제에 가입하거나 보증보험을 들어야 합니다. 사무소에 걸린 공제증서에 보장 기간과 한도가 적혀 있으니 계약 전에 사진으로 찍어 두면 좋습니다.

다만 이 보장에는 두 가지 한계가 있습니다. 첫째, 한도가 있습니다. 개업공인중개사에게 요구되는 보장 금액은 법령으로 정해져 있고, 한 사무소가 1년 동안 여러 건의 사고를 냈다면 그 한도를 여러 피해자가 나눠 쓰는 구조가 됩니다. 거래 금액이 큰 계약이라면 한도가 손해를 다 덮지 못할 수 있습니다. 둘째, 중개사의 잘못이 인정되어야 합니다. 확인·설명을 소홀히 했다거나 잘못된 정보를 제공했다는 점이 인정되어야 하고, 그 판단은 결국 자료 싸움입니다. 그래서 확인·설명서와 대화 기록을 남겨 두는 것이 실질적인 대비가 됩니다. 분쟁이 실제로 벌어졌을 때의 절차는 부동산 분쟁 해결에 정리해 두었습니다.

직거래는 중개보수를 아끼는 대신 확인 책임을 전부 본인이 집니다. 아래와 같이 견주어 보면 판단이 쉬워집니다.

비용. 직거래는 보수가 없지만 등기와 서류 처리에 드는 비용은 그대로 발생합니다. 법무사를 쓰면 그 비용이 붙습니다.

확인. 등기부, 건축물대장, 토지대장, 전입세대 확인, 미납 관리비와 세금까지 직접 챙겨야 합니다. 하나라도 빠뜨리면 그 결과를 본인이 감당합니다.

사고 시 회수. 중개를 거쳤다면 공제라는 경로가 하나 더 있지만, 직거래는 상대방에게만 청구할 수 있습니다.

적합한 경우. 가족·지인 간 거래처럼 상대와 물건을 이미 잘 아는 상황은 직거래가 무리 없지만, 처음 보는 상대와 큰 금액을 주고받는 거래라면 중개를 거치는 편이 무난합니다.

중개사를 고를 때 실무적으로 도움이 되는 기준을 마지막으로 적어 둡니다. 해당 지역에서 오래 영업해 온 곳일수록 그 동네의 개발 계획이나 건물 이력을 알고 있을 가능성이 높습니다. 매물의 단점을 먼저 이야기해 주는 중개사는 신뢰할 만합니다. 계약을 서두르라고 압박하거나 계약금부터 넣으라고 재촉하는 곳은 한 번 더 생각해 보는 편이 좋습니다. 그리고 확인·설명서를 계약 당일이 아니라 미리 보여 달라고 요청했을 때 순순히 응하는지가 꽤 좋은 판단 기준이 됩니다.

자주 묻는 질문