발급 방법과 수수료
| 방법 | 열람 | 발급 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 700원 | 1,000원 | 회원가입 없이 비회원 결제 가능. 24시간. 누구나 아무 부동산이나 열람 가능 |
| 등기소·무인발급기 | — | 1,200원 | 등기소 창구·법원 무인발급기 |
| 정부24 | — | 1,000원 | 인터넷등기소 연계 |
열람용은 출력해도 법적 제출용으로는 인정되지 않고, 발급용은 하단에 발급확인번호가 있어 관공서·은행 제출이 가능합니다. 확인만 할 목적이면 열람으로 충분합니다. 주소를 입력할 때 아파트·다세대는 동·호수까지 넣어야 해당 호실의 집합건물 등기가 나오고, 다가구·단독주택은 건물 등기와 토지 등기를 각각 봐야 합니다.
말소사항 포함 vs 현재 유효사항
열람 시 '말소사항 포함'을 선택하면 이미 지워진 과거 권리(빨간 줄이 그어진 항목)까지 나옵니다. 현재 유효사항만 보면 깔끔하지만, 과거에 가압류·경매가 반복된 이력은 집주인의 재무 상태를 보여주는 중요한 단서이므로 계약 전에는 말소사항 포함으로 한 번 보는 것을 권합니다.
1. 표제부: 집의 신상
소재지번, 건물 명칭, 구조(철근콘크리트 등), 층수, 면적이 나옵니다. 집합건물은 '1동의 건물의 표시'(건물 전체)와 '전유부분의 건물의 표시'(내 호실), '대지권의 표시'(토지 지분)로 나뉩니다. 대지권이 없거나 '대지권 미등기'라고 되어 있으면 토지 소유권이 분리된 상태라 주의가 필요합니다. 계약서 주소·면적이 표제부와 일치하는지, 건물 용도가 주택인지 확인합니다. 표제부 면적과 실제 건축물대장 면적이 다르면 건축물대장이 기준입니다.
2. 갑구: 누구 집이고 무슨 일이 있었나
소유권에 관한 사항이 접수 순서대로 기록됩니다. 가장 아래(최신) 소유자가 현재 소유자이고, 계약 상대방(임대인·매도인)의 이름·주민번호 앞자리·주소가 신분증과 일치해야 합니다.
| 갑구에 보이는 것 | 의미 | 대응 |
|---|---|---|
| 소유권이전(매매) | 정상 취득 | 취득일이 최근이고 매매가가 낮으면 갭투자 여부 확인 |
| 가압류 | 채권자가 재산을 묶어둔 상태 | 소송 진행 중. 전세 계약 금지 수준의 위험 |
| 압류 | 세금 체납 등으로 국가·지자체가 압류 | 세금은 확정일자보다 앞선 법정기일이면 우선. 계약 불가 |
| 가처분 | 소유권 다툼 중, 처분 금지 | 소유자가 바뀔 수 있음. 계약 불가 |
| 경매개시결정 | 이미 경매 절차 시작 | 계약 불가 |
| 소유권이전청구권 가등기 | 제3자가 나중에 소유권을 가져갈 예정 | 본등기되면 임차인 권리가 뒤집힐 수 있음. 계약 불가 |
| 신탁 | 소유권이 신탁회사에 있음 | 등기부상 소유자(신탁사)의 동의 없는 임대차는 무효. 신탁원부 확인 필수 |
| 환매특약 | 매도인이 다시 살 권리 보유 | 드물지만 주의 |
3. 을구: 빚이 얼마나 잡혀 있나
소유권 이외의 권리, 즉 근저당권·전세권·지상권·임차권등기가 나옵니다. 을구가 비어 있으면 "기록사항 없음"이라고 표시되며 담보 대출이 없는 집입니다.
| 항목 | 읽는 법 |
|---|---|
| 근저당권설정 | 채권최고액이 실제 대출액이 아님. 1금융권은 대출의 110%, 2금융권·저축은행은 120~130%로 설정. 채권최고액 3억 3,000만 원이면 대출 원금 약 3억 원 |
| 근저당권자 | 은행이면 정상. 개인·대부업체·캐피탈이면 소유자의 신용 상태가 나쁠 가능성 |
| 전세권설정 | 다른 세입자가 전세권을 등기한 것. 그 보증금만큼 선순위 |
| 주택임차권 | 전 세입자가 보증금을 못 받고 임차권등기명령을 받은 것. 보증금 반환 문제가 있는 집이라는 뜻 |
| 공동담보 | 여러 부동산이 한 대출의 담보. 다가구주택 전체가 잡혀 있는지 확인 |
안전한 보증금 계산
세입자 관점의 기본 공식은 선순위 채권최고액 + 앞선 세입자 보증금 + 내 보증금 ≤ 집 시세의 70~80%입니다. 경매에 넘어가면 시세보다 낮게 낙찰되고(아파트 평균 낙찰가율 80~90%, 빌라 60~70%), 여기서 선순위 권리와 경매 비용을 뺀 나머지만 배당되기 때문입니다. 다가구주택은 등기부에 다른 세입자 보증금이 보이지 않으므로 임대인에게 확정일자 부여 현황(주민센터, 임대인 동의 또는 계약 후 임차인 열람 가능)을 요구해 선순위 보증금 합계를 확인해야 합니다. 세부 점검 항목은 전세 계약 체크리스트에 있습니다.
확인 시점 3번
| 시점 | 목적 |
|---|---|
| 계약서 작성 직전 | 소유자·권리관계 확인. 중개사가 보여주는 것 말고 직접 열람 |
| 잔금 지급 직전(당일 아침) | 계약 후 새 근저당·가압류가 생겼는지 확인. 변동이 있으면 잔금 보류 |
| 전입신고 다음 날 | 대항력 발생 시점에 선순위 권리가 없는지 최종 확인. 특약 위반 시 계약 해제 근거 |
등기는 접수 즉시 등기부에 '접수 중'으로도 표시되지 않고 처리 후 반영되므로, 잔금 당일 열람에서 이상이 없어도 같은 날 접수된 근저당이 있을 수 있습니다. 이 위험을 계약으로 막는 조항이 잔금 다음 날까지 담보 설정 금지 특약입니다.
위험 신호 체크리스트
| 확인 | 기준 |
|---|---|
| 소유자 = 계약 상대방 | 신분증·등기부·계약서 이름 일치. 대리인이면 위임장 + 소유자 인감증명서 |
| 갑구에 가압류·압류·가처분·경매·가등기·신탁 없음 | 하나라도 있으면 계약 보류 |
| 을구 채권최고액 합계 | 시세의 50% 이하가 안전권. 보증금 합산 시 70~80% 이하 |
| 근저당권자가 은행 | 개인·대부업체면 경고 |
| 임차권등기 이력 | 말소됐더라도 반환 분쟁 이력. 보증보험 가입 필수 |
| 소유권 이전이 최근 6개월 이내 | 전세가와 매매가 차이 확인(깡통전세 위험) |
| 대지권 등기 있음 | '대지권 미등기'면 토지 문제 확인 |
| 말소 여부 | 근저당 말소 조건 계약이면 잔금 당일 말소 접수 확인. 말소는 빨간 줄로 표시 |
매수자가 추가로 볼 것
집을 사는 경우 갑구의 소유권 취득 원인과 날짜(상속·증여 후 5년 내 매도 시 세금 문제), 을구의 근저당은 잔금일에 전액 말소하는 조건을 계약서에 명시하고, 잔금 당일 은행 대출 상환영수증과 말소 접수증을 받은 뒤 소유권 이전을 접수합니다. 전체 흐름은 주택 구입 절차를 참고하세요.
자주 묻는 질문
채권최고액이 대출 금액인가요?
아닙니다. 은행이 이자·연체 이자까지 회수하려고 대출 원금의 110~130%로 설정한 상한입니다. 채권최고액 2억 2,000만 원(1금융권 110%)이면 실제 대출은 약 2억 원입니다. 다만 경매 배당에서는 채권최고액까지 우선 배당될 수 있어 보수적으로 채권최고액 전체를 선순위로 계산합니다.
근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
아닙니다. 대출 없는 집은 드뭅니다. 기준은 선순위 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70~80%를 넘지 않는지입니다. 넘으면 경매 시 보증금 일부를 잃을 수 있습니다.
등기부등본에 신탁이라고 나오면?
소유자가 신탁회사이고 원래 주인은 위탁자입니다. 위탁자와 계약하면 무효가 될 수 있으므로 신탁원부를 발급받아 임대차 권한이 누구에게 있는지, 신탁사 동의서가 필요한지 확인해야 합니다. 대부분은 계약을 피하는 것이 낫습니다.
열람과 발급 중 뭘 해야 하나요?
내용 확인 목적이면 700원 열람으로 충분합니다. 은행·관공서 제출용은 1,000원 발급본이 필요합니다.