매수 5단계 타임라인
| 단계 | 시점 | 할 일 | 돈 |
|---|---|---|---|
| 1. 자금계획 | D-60 이전 | DSR·LTV 한도 확인, 대출 사전 상담, 보유 현금 정리 | 없음 |
| 2. 계약 | D-60 | 등기부 확인, 계약서·특약 작성, 실거래 신고(30일 내) | 계약금 10% |
| 3. 중도금 | D-30 | 계약서에 정한 날 송금, 생략 가능 | 매매가 10~40% |
| 4. 잔금·등기 | D-day | 대출 실행, 잔금 송금, 법무사 등기 접수, 열쇠 인수 | 잔금 + 취득세 + 법무사 비용 |
| 5. 전입 | D+14 이내 | 전입신고, 관리비 정산, 우편물 이전 | 없음 |
1단계: 자금계획
매매가가 아니라 「대출 가능액 + 현금」에서 역산해야 합니다. 주택담보대출은 LTV(담보 비율)와 DSR(소득 대비 원리금 40%)을 모두 통과해야 하며, 수도권은 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 한도가 더 줄어듭니다. DSR·LTV 계산기로 소득·기존 대출을 넣어 한도를 먼저 확인하고, 취득세·중개수수료·이사비·등기비로 매매가의 2~4%를 현금으로 따로 확보하세요.
2단계: 계약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 가계약 | 계약금 일부(수백만원) 송금. 매매가·잔금일 등 주요 조건이 문자로 합의되면 법적 효력이 생기므로 신중히 |
| 등기부 확인 | 계약 당일 발급본으로 소유자 일치, 근저당·가압류·가처분 확인 |
| 계약금 | 매매가 10%. 매수인 포기 시 계약금 몰수, 매도인 파기 시 배액 상환 |
| 특약 예시 | 「잔금 시 근저당 말소」 「대출 불가 시 계약금 반환」 「현 시설물 상태 인도」 「세입자 명도 책임 매도인」 |
| 실거래 신고 | 계약일부터 30일 이내, 공인중개사가 대행 |
자금조달계획서
규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 주택은 금액과 관계없이, 비규제지역은 6억원 이상 매수 시 실거래 신고와 함께 제출합니다. 자기자금(예금·주식·증여)과 차입금(대출·임대보증금)을 항목별로 적고, 투기과열지구는 증빙서류(잔고증명·소득증빙)를 첨부합니다. 증여받은 돈은 증여세 신고와 연결되므로 부모 지원은 차용증 또는 증여 신고로 정리해야 합니다.
4단계: 잔금·등기
잔금일 아침 은행에서 대출이 실행되어 매도인 계좌로 직접 송금되고, 매수인은 나머지 잔금을 보냅니다. 법무사가 매도인의 등기필증·인감증명서를 받아 당일 등기소에 소유권이전등기를 접수하고, 대출 은행의 근저당 설정도 함께 접수합니다. 매도인의 기존 근저당은 잔금으로 상환 후 말소됩니다.
| 비용 | 기준 | 6억원 주택 예시 |
|---|---|---|
| 취득세 | 6억 이하 1%, 6~9억 1~3% 구간, 9억 초과 3% (취득세율표) | 600만원 |
| 지방교육세·농특세 | 취득세의 10%, 농특세는 85㎡ 초과 시 | 60만원 |
| 법무사 보수 | 매매가 비례, 30만~70만원 | 약 50만원 |
| 인지세·증지 | 1억 초과~10억 이하 15만원 | 15만원 |
| 중개보수 | 6억~9억 0.5% 상한, 협의 | 최대 300만원 |
취득세는 잔금일부터 60일 이내 신고·납부해야 하고, 등기 접수 시 납부 영수증이 필요해 사실상 잔금일에 냅니다. 1주택자가 생애 최초로 12억 이하 주택을 사면 취득세 200만원 한도 감면이 있습니다.
주택담보대출 실행 타이밍
대출 신청은 잔금일 3~4주 전에 해야 심사·감정 기간이 충분합니다. 필요 서류는 매매계약서, 소득증빙, 등기부, 주민등록등본이고, 은행은 잔금일에 맞춰 실행합니다. 계약 전에 반드시 「대출 불가 시 계약 해제·계약금 반환」 특약을 넣어야 대출 거절 시 계약금을 지킬 수 있습니다.
세금 연간 일정
| 세금 | 기준일·납부 | 내용 |
|---|---|---|
| 취득세 | 잔금일 + 60일 | 1회, 매매가 1~3% |
| 재산세 | 6월 1일 소유자, 7월(건물분)·9월(토지분) 납부 | 5월 31일 잔금이면 매수인, 6월 2일이면 매도인 부담 |
| 종합부동산세 | 6월 1일 기준, 12월 납부 | 1주택 공시가 12억 초과, 다주택 합산 9억 초과 |
| 양도소득세 | 매도 시 | 1세대 1주택 2년 보유(규제지역 2년 거주) 시 12억까지 비과세 |
잔금일을 6월 1일 전후로 잡을 때는 재산세 부담 주체가 바뀐다는 점을 협상에 활용할 수 있습니다.
5단계: 전입
이사 후 14일 이내 전입신고(정부24·주민센터)를 하고, 관리비·공과금은 잔금일 기준으로 매도인과 정산합니다. 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주 기간은 전입신고일부터 계산되므로 실제 이사와 전입을 늦추지 마세요.
자주 묻는 질문
가계약금을 보냈는데 취소하면 돌려받나요?
매매가·목적물·잔금일 등 핵심 조건이 합의된 가계약은 본계약과 같은 효력이 있어 돌려받기 어렵습니다. 조건이 확정되지 않은 단계였다면 반환 가능합니다.
중도금은 꼭 있어야 하나요?
없어도 됩니다. 다만 중도금이 지급되면 양측 모두 계약을 일방적으로 해제할 수 없게 되므로, 매수인 입장에서는 매도인의 배액상환 파기를 막는 효과가 있습니다.
법무사 없이 셀프 등기가 가능한가요?
가능합니다. 다만 대출이 있으면 은행이 지정 법무사를 요구하는 경우가 많고, 매도인 서류를 직접 받아야 해 현금 매수일 때 현실적입니다.
재산세는 누가 내나요?
6월 1일 현재 등기부상 소유자입니다. 잔금일이 6월 1일이면 그날 소유권을 취득한 매수인이 냅니다.