발급 방법
| 방법 | 수수료 | 비고 |
|---|---|---|
| 정부24 (열람·발급) | 무료 | 본인 인증 후 주소 입력. 소유자가 아니어도 누구나 발급 가능 |
| 세움터 (cloud.eais.go.kr) | 무료 | 국토교통부 건축행정시스템. 대장 외 건축 인허가 정보까지 조회 |
| 구청·주민센터 창구 | 열람 300원, 발급 500원 | 방문 발급 |
정부24에서 '건축물대장 등·초본 발급(열람)'을 검색하고 주소를 넣으면 해당 건물의 대장 종류가 자동으로 선택됩니다. 집합건물은 동·호수를 지정해야 전유부 대장이 나옵니다.
대장의 종류와 구조
| 종류 | 대상 | 구성 |
|---|---|---|
| 일반건축물대장 | 단독주택, 다가구주택, 단일 소유 상가·건물 | 건물 1동 = 대장 1개. 층별 용도·면적이 한 장에 |
| 집합건축물대장 표제부 | 아파트, 다세대, 연립, 오피스텔, 구분상가 | 건물 전체 정보(동 단위) |
| 집합건축물대장 전유부 | 위 건물의 각 호실 | 내 호실의 전유면적·공용면적·용도·소유자 |
| 총괄표제부 | 한 대지에 건물이 여러 동인 경우 | 단지 전체 동 수·연면적·주차 대수 요약 |
아파트를 볼 때는 표제부(단지·동 전체)와 전유부(내 호실) 두 장을 함께 보면 됩니다. 다가구주택은 일반건축물대장 한 장에 층별 현황이 모두 나오지만 호실별 소유자는 없습니다(소유자가 1명이므로).
꼭 확인할 항목
| 항목 | 위치 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 주용도 / 층별 용도 | 표제부 상단, 층별 현황 | '단독주택', '공동주택(다세대주택)', '아파트'여야 주거용. '제1·2종 근린생활시설', '업무시설(오피스텔)', '고시원'은 주택이 아님 |
| 위반건축물 | 대장 우측 상단 노란색 표시 | 표시가 있으면 불법 증축·용도변경 상태. 변동사항란에 위반 내용 기재 |
| 연면적·전유면적 | 표제부·전유부 | 계약서·등기부 면적과 일치 여부. 공급면적(분양면적)은 전유+주거공용 |
| 건폐율·용적률 | 표제부 | 법정 한도 초과 여부. 초과면 불법 증축 의심 |
| 사용승인일 | 표제부 하단 | 준공 연도. 건물 나이, 재건축 연한(30년), 내진 설계 적용(2005년 이후 3층 이상 의무 강화) 판단 |
| 구조 | 표제부 | 철근콘크리트·벽돌·경량철골 등. 철골·샌드위치패널은 화재·단열 취약 |
| 주차 대수 | 표제부 | 세대 수 대비 주차면. 다세대·다가구는 0.5~1대/세대 |
| 승강기 | 표제부 | 대수·설치 여부 |
| 소유자 현황 | 일반대장·전유부 | 대장상 소유자. 최종 소유자는 등기부가 기준 |
| 변동사항 | 하단 | 증축·용도변경·위반 적발 이력 |
근린생활시설을 주거로 쓰는 경우
빌라 1~2층이나 건물 상층부가 대장상 '제2종 근린생활시설(사무소)'인데 주방과 화장실을 넣어 원룸으로 임대하는 경우가 많습니다. 흔히 '근생 빌라'라고 부릅니다. 겉으로는 구분이 안 되지만 다음 문제가 있습니다.
| 문제 | 내용 |
|---|---|
| 전세대출 불가 | 은행·HF·HUG는 대장상 주택이 아니면 전세자금대출을 취급하지 않음 |
| 전세보증보험 불가 | HUG 전세보증금반환보증 가입 대상 아님(위반건축물도 동일) |
| 임대차보호법 적용은 됨 | 실제 주거용으로 쓰면 대항력·우선변제권은 인정(대법원 판례). 단 보증금 회수 안전장치가 없음 |
| 이행강제금 | 적발 시 소유자에게 매년 부과. 임대인이 시정을 위해 퇴거를 요구할 수 있음 |
| 청약·세제 | 주택 수에 포함되지 않아 세입자 무주택 지위는 유지 |
보증금이 소액인 월세라면 감수할 수도 있지만, 보증금이 크고 대출이 필요한 전세는 피해야 합니다. 오피스텔은 대장상 업무시설이어도 주거용 오피스텔로 전세대출·보증보험이 가능한 경우가 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
위반건축물 표시
대장 우측 상단에 노란 바탕으로 '위반건축물'이 찍혀 있으면 무단 증축(옥탑·베란다 확장·발코니 새시), 무단 용도변경(근생→주거, 주차장→주거), 방 쪼개기 등이 적발된 상태입니다. 건축법 제80조에 따라 시정할 때까지 이행강제금이 반복 부과되고, 은행 대출·보증보험이 거절됩니다. 매수라면 시정 비용과 원상복구 가능 여부를 따져 가격에 반영해야 하고, 임차라면 방 쪼개기로 만든 호실은 소방·피난 기준 미달일 가능성이 큽니다. 위반 표시가 없어도 실제 방 수가 대장 층별 현황과 다르면 미적발 위반일 수 있습니다.
등기부와 대장이 다를 때
건물의 물리적 현황(면적·구조·용도)은 건축물대장이 기준이고, 소유권 등 권리관계는 등기부가 기준입니다. 등기부 표제부의 면적은 대장을 기초로 만들어지므로, 증축 후 대장만 바뀌고 등기가 안 된 경우 등기부 면적이 더 작게 나옵니다. 이 경우 표시변경등기를 하면 맞춰지지만, 등기부 면적이 대장보다 크면 대장이 위반으로 축소된 것일 수 있어 원인을 확인해야 합니다. 대장 소유자와 등기부 소유자가 다르면 등기부가 우선이고, 대장은 소유권 이전 후 자동 정리되지 않은 것입니다. 등기부 읽는 법은 등기부등본 보는 법을 참고하세요.
다가구 vs 다세대 구분 (대장 기준)
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
|---|---|---|
| 법적 분류 | 단독주택 | 공동주택 |
| 대장 | 일반건축물대장 | 집합건축물대장(표제부+전유부) |
| 등기 | 건물 1개 등기, 호실별 등기 없음 | 호실마다 별도 등기 |
| 소유자 | 1명(건물 전체) | 호실별 각자 |
| 규모 기준 | 주택 층수 3개 층 이하, 바닥면적 합 660㎡ 이하, 19세대 이하 | 주택 층수 4개 층 이하, 바닥면적 합 660㎡ 이하 |
| 전세 시 확인 | 다른 세입자 보증금이 등기부에 안 보임 → 확정일자 부여 현황 필수 확인. 전입신고는 지번까지만 해도 유효 | 내 호실 등기부만 보면 됨. 전입신고 동·호수 정확히 |
| 매수 시 | 건물 통째로만 매매. 1주택으로 계산 | 호실 단위 매매 |
외관이 같아도 대장 종류로 즉시 구분됩니다. 다가구는 소유자 한 명이 전체 세입자 보증금을 지고 있으므로 선순위 보증금 합계가 시세 대비 얼마인지가 핵심입니다. 세부 확인은 전세 계약 체크리스트에 있습니다.
자주 묻는 질문
건축물대장은 어디서 무료로 보나요?
정부24에서 열람과 발급 모두 무료입니다. 소유자가 아니어도 주소만 알면 누구나 발급할 수 있습니다. 세움터에서도 무료입니다.
근생 빌라 전세는 왜 위험한가요?
대장상 주택이 아니라서 전세대출과 HUG 보증보험이 안 됩니다. 실제 거주하면 임대차보호법은 적용되지만 보증금을 지킬 안전장치가 없고, 적발 시 이행강제금 때문에 임대인이 퇴거를 요구할 수 있습니다.
위반건축물 표시가 있으면 계약하면 안 되나요?
전세대출·보증보험이 거절되므로 보증금이 큰 전세는 피해야 합니다. 매수라면 시정 비용을 확인하고, 시정 불가능한 구조(용적률 초과 증축)면 이행강제금이 계속 나옵니다.
등기부 면적과 대장 면적이 다르면 어느 쪽이 맞나요?
면적·구조·용도 같은 물리적 사실은 건축물대장이 기준입니다. 등기부는 대장을 따라 표시변경등기로 맞추게 되어 있습니다. 소유권은 반대로 등기부가 기준입니다.