세 가지 수익률
- 표면 수익률 = 연 월세 ÷ (매입가 − 보증금). 분양 광고와 부동산 앱이 쓰는 숫자. 비용이 하나도 안 들어갑니다.
- 순수익률 = (연 월세 − 공실 − 관리비·수선비·보유세) ÷ (매입가 + 취득 비용 − 보증금). 실제 자산 수익률.
- 자기자본 수익률 = (순수입 − 대출 이자) ÷ 내 돈. 대출 금리가 순수익률보다 낮으면 레버리지로 올라가고, 높으면 오히려 내려갑니다.
2억 5천 오피스텔에 보증금 2천, 월세 100만이면 표면 5.2%입니다. 취득세 4.6%(오피스텔)와 공실 5%, 수선비·재산세를 빼면 순수익률은 4% 초반, 4.5% 대출을 1억 끼면 자기자본 수익률은 3%대로 떨어집니다. 예금 금리와 비교해서 판단하세요.
빠뜨리기 쉬운 비용
- 취득세: 주택은 1.1~3.5%(다주택 중과 시 8~12%), 오피스텔·상가는 4.6%.
- 공실: 원룸·오피스텔은 세입자 교체 때마다 2~4주는 빕니다. 연 5~10%가 현실적.
- 중개보수: 세입자 바뀔 때마다 임대인도 냅니다. 연 수선비에 포함하세요.
- 임대소득세·건보료: 연 2천만 원 이하 분리과세 14%, 직장가입자가 아니면 건보료 지역가입 산정에도 들어갑니다.
손익분기 월세
공실과 비용, 이자를 다 내고 현금흐름이 0이 되는 월세입니다. 동네 시세가 이 값 근처면 금리가 0.5%p만 올라도 적자로 넘어갑니다. 여유가 20% 이상은 있어야 버틸 만합니다.
한계
시세 차익과 보증금 운용 이익은 포함하지 않았습니다. 자동 근사한 취득세는 물건 종류(주택 85㎡ 이하 1주택 / 오피스텔·상가 4.6%)만 반영하고 다주택 중과(8~12%) 등은 반영하지 않으니, 해당되면 직접 입력하거나 실제 취득세 고지서로 확인하세요. 대출은 이자만 내는 만기일시 가정입니다.
자주 묻는 질문
수익률 몇 %면 괜찮은 건가요?
정답은 없지만 2026년 기준 정기예금이 3% 안팎이니, 공실·수선 위험을 지는 대가로 순수익률 5% 이상은 나와야 의미가 있다는 게 통상적인 기준입니다. 서울 아파트 월세는 순수익률 2~3%대라 임대보다 시세차익 기대가 큰 시장입니다.
보증금은 수익률 계산에서 왜 빼나요?
보증금은 나중에 돌려줘야 하는 돈이지만 보유하는 동안은 내 투자금을 그만큼 줄여 줍니다. 그래서 투자금에서 빼는 게 관행입니다. 다만 보증금을 다른 데 써 버리면 세입자 퇴거 때 돌려줄 돈이 없어지니, 그 돈의 이자 수익을 기대하기보다 안전하게 두는 걸 권합니다.