주택임대소득세 계산기

누가 과세 대상인가

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억) × 60% × 정기예금이자율(2025년 귀속 고시 3.1%). 보증금 6억이면 (6억 − 3억) × 0.6 × 0.031 = 558만원이 수입으로 잡힙니다. 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하인 소형주택은 2026년까지 주택 수와 보증금 계산에서 뺍니다.

분리과세 vs 종합과세

연 수입금액 2,000만원 이하면 선택할 수 있습니다. 분리과세는 수입에서 필요경비 50%(등록임대 60%)를 빼고, 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하면 200만원(등록 400만원)을 더 빼서 14%를 매깁니다. 월세 100만원(연 1,200만), 미등록, 근로소득 있는 경우: (1,200만 × 50% − 200만) × 14% = 56만원, 지방세 포함 61.6만원.

종합과세는 임대소득을 다른 소득에 더해 6~45% 누진세율로 계산합니다. 근로소득이 없는 은퇴자나 소득이 낮은 사람은 세율 6% 구간이라 종합과세가 싸고, 연봉이 높으면 24~38% 구간에 얹히므로 분리과세가 쌉니다. 세율 15% 구간(과세표준 5,000만 이하)이 대략 갈림길입니다.

등록임대주택의 차이

• 필요경비 60%, 공제 400만원 → 연 1,000만원 월세면 분리과세 세금 0원.
• 조건: 세무서 사업자등록 + 지자체 임대사업자 등록, 임대료 인상 연 5% 이내, 의무임대기간(현재 10년) 유지. 중도 말소하면 감면분을 추징합니다.
• 건강보험 피부양자 판정에서도 등록임대는 연 1,000만원까지 소득 0으로 봅니다(미등록은 400만 초과 시 탈락).

신고 절차

• 2월 10일까지 사업장현황신고(수입금액 확정), 5월 종합소득세 신고 때 분리과세 또는 종합과세 선택.
• 임대 개시 20일 내 세무서 사업자등록. 안 하면 수입금액의 0.2% 가산세.
• 월세 수입은 세입자가 월세 세액공제를 신청하면 국세청에 자동으로 잡히므로 누락하면 나중에 추징됩니다.

자주 묻는 질문