분양대금 구조
보통 계약금 10~20%, 중도금 60%(6회 균등), 잔금 20~30%입니다. 중도금은 대부분 시행사가 알선한 은행에서 집단대출로 처리하고, 입주 때 잔금 대출(주택담보대출)로 갈아타면서 갚습니다. 이때 이자 조건이 세 가지입니다.
- 이자 후불제: 중도금 회차마다 발생한 이자를 입주 시점에 한 번에 냅니다. 요즘 가장 흔합니다.
- 무이자: 시행사가 이자를 부담합니다. 분양가에 녹아 있다고 보면 됩니다.
- 이자 지원: 일정 비율이나 일정 회차까지만 시행사가 냅니다.
이자가 얼마나 쌓이나
6억 아파트, 중도금 60%(3억 6천)를 6회로 나눠 30개월간 내고 금리 4.5%면 총 이자는 약 2,000만 원입니다. 1회차는 26개월치 이자가 붙고 6회차는 4개월치만 붙어서, 평균으로는 전체 중도금에 약 15개월치 이자가 붙는 셈입니다. 후불제라면 입주 때 잔금 1억 8천에 이 이자를 더한 현금이 필요합니다.
입주 시 잔금 대출 전환
잔금 대출 한도는 분양가가 아니라 입주 시점 KB시세(또는 감정가)에 LTV를 곱해 나옵니다. 시세가 분양가보다 올랐으면 여유가 생기고, 떨어졌으면 중도금 대출 잔액도 다 못 갚는 상황이 생깁니다. 2026년 현재 수도권 LTV는 규제지역 40%, 그 외 70% 안팎이며 DSR도 적용되니 전환 전에 DSR·LTV 계산기로 미리 확인하세요.
한계
회차 시점을 균등 분할로 가정했고 실제 납부일은 계약서 일정표를 따릅니다. 중도금 대출 금리는 대부분 변동금리(COFIX 연동)라 입주 시점까지 바뀔 수 있고, 연체 시 연체이자는 별도입니다.
자주 묻는 질문
후불제 이자를 못 내면 어떻게 되나요?
입주 지정 기간 안에 이자와 잔금을 못 내면 연체료가 붙고 입주(열쇠 수령)가 안 됩니다. 잔금 대출을 받을 때 후불 이자까지 포함해서 한도를 잡아 두는 게 안전합니다.
중도금 대출은 DSR에 잡히나요?
중도금 집단대출은 DSR 산정에서 제외되지만, 입주 시 잔금 대출로 전환하는 순간부터는 DSR 대상입니다. 그래서 전환 시점에 소득 대비 한도가 부족해지는 경우가 있습니다.
중도금 대출 이자를 소득공제 받을 수 있나요?
중도금 대출 이자는 장기주택저당차입금 이자상환 공제 대상이 아닙니다. 입주 후 전환한 잔금 대출(주택담보대출)은 요건을 갖추면 공제됩니다.