에어비앤비·숙박공유 세금과 법적 요건 — 무허가 영업 리스크

먼저 확인: 합법적으로 할 수 있는 형태인가

숙박업은 등록·허가 업종입니다. 도시 지역 주택에서 가능한 유형은 사실상 외국인관광 도시민박업(관광진흥법)뿐인데, 요건이 까다롭습니다.

농어촌 지역이라면 농어촌민박업(농어촌정비법)으로 내국인 영업이 가능하지만, 도시의 아파트·오피스텔에서 내국인 손님을 받는 에어비앤비는 대부분 무허가 영업입니다. 공중위생관리법 위반으로 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금이며, 실제 단속·기소 사례가 꾸준히 있습니다.

오피스텔 숙박업이 불법인 이유

오피스텔은 건축법상 업무시설이라 숙박업 등록 자체가 불가능하고, 도시민박업 요건인 '주택'에도 해당하지 않습니다. 오피스텔 단기 숙박 영업은 등록할 방법이 없는 무허가 영업이 되고, 지자체 단속과 플랫폼 신고로 적발되면 형사처벌 외에 그동안의 수입에 대한 세금 추징도 함께 이뤄집니다. "한 달 살기" 같은 30일 이상 임대차 형태는 숙박업이 아닌 임대차로 볼 여지가 있지만, 일 단위 숙박 판매는 명백한 숙박업입니다.

임차 주택 전대: 임대인 동의가 필수

전세·월세로 사는 집을 숙박공유에 쓰는 것은 전대(재임대)입니다. 민법 제629조상 임대인 동의 없는 전대는 계약 해지 사유이므로, 무단으로 호스팅하면 보증금 반환 분쟁과 즉시 퇴거 요구를 받을 수 있습니다. 도시민박업 등록 시에도 임차 주택은 임대인 동의서가 요구됩니다. 아파트라면 관리규약 위반으로 입주자대표회의·이웃의 민원과 신고 대상이 되기도 합니다.

세금: 숙박 소득은 사업소득

합법 등록 여부와 무관하게 숙박 수입은 과세 대상입니다(위법 소득도 과세됩니다). 계속·반복적 숙박 제공은 부동산임대소득이 아닌 숙박업 사업소득으로, 다음 해 5월 종합소득세 신고 대상입니다. 청소비·소모품·수수료·공과금 등이 경비입니다. 숙박업은 부가가치세 과세 업종이므로 과세사업자 등록과 부가세 신고(간이과세 기준은 연 매출 1억 400만 원) 의무도 있습니다. 에어비앤비 등 플랫폼은 국내 세법상 호스트 소득 자료 제출 대상이어서 정산 내역이 국세청에 파악되므로, 무허가 상태로 소득만 신고하는 모순적 상황을 포함해 결국 드러난다고 보아야 합니다. 주택 월세 임대소득 과세는 별도 제도이며 주택임대소득 계산기를 참고하세요.

정리: 시작 전 체크리스트

자주 묻는 질문