같은 잣대로 비교하는 법
세 선택지 모두 "내 돈이 얼마나 묶이고, 매년 얼마가 사라지는가"로 환산합니다. 사라지는 돈은 이자·월세·세금·중개보수이고, 묶인 돈(매매 자기자본, 전세 보증금, 월세 보증금)은 예금에 넣었으면 받았을 세후 이자가 기회비용입니다. 매매만 집값 변동이라는 변수가 하나 더 붙습니다. 그래서 매매의 답은 "상승률을 몇 %로 보느냐"에 달려 있고, 이 계산기는 그 손익분기 상승률을 뒤집어 보여 줍니다. 보통 5년 보유 기준으로 연 2~4%는 올라야 전세를 이기는데, 이게 거래비용(취득세·중개보수 합쳐 매매가의 2~4%)의 무게입니다.
포함한 비용
- 취득세: 6억 이하 1%, 6~9억 1~3% 구간 비례, 9억 초과 3% + 지방교육세 0.1~0.3%(전용 85㎡ 초과는 농특세 0.2% 추가, 여기선 미포함). 생애최초는 200만 한도 감면이 있습니다.
- 중개보수: 매매 0.4~0.7%, 임대차 0.3~0.5% 상한 요율을 적용했습니다. 매매는 살 때와 팔 때 두 번 냅니다.
- 재산세: 매매가의 연 0.15% 근사. 공시가 9억(1주택) 초과면 종부세가 더 붙습니다.
- 기회비용: 예금 금리에서 이자소득세 15.4%를 뺀 세후 복리로 계산했습니다. 주식·펀드로 굴릴 사람은 이 값을 올리면 매매·전세가 불리해집니다.
빠진 것
매매의 수리·관리비 부담(임차는 집주인 몫인 큰 수리), 대출 중도상환수수료, 전세보증보험료, 전세 만기마다 오르는 보증금과 이사 비용, 월세 세액공제, DSR로 대출이 안 나오는 경우는 넣지 않았습니다. 특히 전세는 2년마다 갱신·이사가 반복되는데 이 계산기는 기간 내 이사 1회 기준 중개보수만 넣었으니, 이사 비용(회당 100~200만)을 감안하면 전세가 조금 더 불리해집니다.
결과를 어떻게 쓰나
손익분기 상승률이 연 1%대면 매매가 안전한 편이고, 4~5%를 넘으면 집값이 꽤 올라야 본전이라는 뜻입니다. 기간을 2~3년으로 짧게 잡으면 거래비용 때문에 매매가 거의 항상 지고, 10년 이상이면 유리해집니다. 즉 "얼마나 오래 살 건가"가 상승률 예측보다 더 확실한 변수입니다. 대출 금리를 0.5%p씩 바꿔 보면 금리 민감도도 보입니다.
자주 묻는 질문
전세대출 이자가 월세보다 싼데 왜 월세가 더 유리하게 나오죠?
전세는 보증금 중 대출 아닌 부분(자기 돈)의 기회비용이 큽니다. 2억을 보증금에 묶으면 세후 연 500만 원 안팎을 포기하는 셈이라, 그 돈이 월세 합계와 비슷해지는 경우가 있습니다. 예금 금리를 낮추면 전세가 유리해집니다.
집값이 떨어지면요?
상승률에 음수를 넣으면 됩니다. −2%면 5년간 약 10% 하락을 가정하는 것이고, 매매 총비용이 크게 늘어납니다. 하락 시나리오와 상승 시나리오를 둘 다 돌려 보고 견딜 수 있는 범위인지 보세요.
양도세는 왜 안 넣었나요?
1세대 1주택 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주) 시 12억 원까지 비과세라 대부분 해당이 없습니다. 12억 초과 고가 주택이거나 2년 안에 팔 계획이면 양도세 계산기로 별도 확인하세요.