왜 10%인가
소매·요식업 손익 구조는 대략 원가 35~40%, 인건비 20~25%, 임대료 10%, 기타 경비 10%, 남는 이익 10~15% 정도입니다. 임대료가 15%면 이익이 절반으로 줄고, 20%면 사장 인건비도 안 남습니다. 그래서 "월세는 예상 매출의 10%까지"가 창업 실무의 기준선이고, 원가율이 높은 요식업은 15%가 마지노선으로 통합니다. 반대로 원가가 거의 없는 학원·미용·네일은 20%까지도 굴러갑니다.
보증금도 비용입니다
보증금 5천만원을 대출로 냈으면 연 4%면 매달 약 17만원 이자가 나가고, 자기 돈이라도 예금했으면 받을 이자를 포기한 겁니다. 이걸 임대료에 더한 "실질 점유비용"으로 비율을 보면 보증금이 큰 상가의 부담이 제대로 보입니다. 전환율 관점에서는 보증금 1천만원 ≈ 월세 3~5만원으로 환산합니다. 임대인이 "보증금 올리고 월세 내리자"고 하면 이 계산으로 유불리를 따지세요.
권리금 회수 기간
권리금은 계약 만료 시 돌려받는 돈이 아니라 다음 임차인에게 받아야 하는 돈이고, 못 받을 수도 있습니다. 그래서 월 순이익으로 나눈 회수 기간이 핵심입니다. 업계에서는 24개월 이내면 양호, 36개월 넘으면 신중, 48개월 넘으면 권리금이 과하다고 봅니다. 상가임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권으로 최초 계약부터 10년까지 있을 수 있고, 만료 6개월 전부터 권리금 회수 기회를 보호받습니다.
예상 매출은 어떻게 잡나
소상공인시장진흥공단 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr)에서 상권·업종별 월평균 매출을 볼 수 있고, 같은 건물·옆 가게 카드 매출 추정치는 부동산이나 프랜차이즈 본사에서 참고치를 줍니다. 그 숫자의 70~80%를 보수적 예상 매출로 넣고 비율을 계산하는 게 안전합니다.
자주 묻는 질문
관리비를 임대료에 왜 합치나요?
상가 관리비는 공용 전기·청소·경비 등 매출과 상관없이 나가는 점유비용이라 임대료와 같은 성격입니다. 관리비가 임대료의 20~30%를 넘는 건물도 있어서 빼고 보면 부담이 과소평가됩니다. 전기·수도 같은 실사용 공과금은 여기 넣지 말고 별도 경비로 보세요.
임대료 인상은 얼마까지 가능한가요?
상가임대차보호법 적용 대상(환산보증금 서울 9억 이하 등)이면 갱신 시 임대료 인상은 연 5%가 상한입니다. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100. 이를 넘는 상가는 상한이 없으니 계약 시 인상률을 특약으로 정해 두는 게 좋습니다.