취득세율 (지방세법 제11조·제13조의2)
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 (85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|
| 주택 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% |
| 주택 6억 초과 ~ 9억 | (취득가 × 2/3억 − 3)% | 세율의 1/10 | 0.2% |
| 주택 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% |
| 2주택 조정지역 · 3주택 비조정 | 8% | 0.4% | 0.6% (85㎡ 이하 0.4%) |
| 3주택 조정 · 4주택 이상 · 법인 | 12% | 0.4% | 1.0% (85㎡ 이하 0.8%) |
| 주택 외 (상가·오피스텔·토지) | 4% | 0.4% | 0.2% |
6~9억 구간은 2020년부터 계단식이 아니라 직선 산식입니다. 7억이면 (7×2/3 − 3) = 1.67%, 8억이면 2.33%입니다. 소수점 넷째 자리까지 계산해 적용합니다. 85㎡ 이하 주택의 농특세 비과세는 표준세율분에만 해당하고, 다주택 중과분에는 면적과 상관없이 붙습니다.
다주택 중과(8·12%)는 2023년부터 완화 개정안이 국회에 계류돼 온 조항이라, 잔금 시점의 개정 여부를 위택스나 구청 세무과에서 확인하세요. 일시적 2주택(종전 주택을 3년 안에 처분)은 1주택 세율을 적용받습니다.
국민주택채권: 사자마자 파는 돈
등기할 때 주택도시기금 채권을 의무 매입해야 합니다. 매입률은 매매가가 아니라 시가표준액(공시가격) 기준이며, 서울·광역시 주택은 시가표준액 2.6억~6억 구간 2.6%, 6억 초과 3.1%입니다. 공시가 4.2억이면 1,092만 원어치를 사야 하는데, 5년 만기 연 1.3%짜리 채권을 들고 있을 이유가 없어 대부분 은행 창구에서 바로 팝니다. 이때 시장 금리에 따른 할인율(2026년 기준 대략 8~12%)만큼만 실제 비용이 됩니다. 1,092만 원 × 10% = 약 109만 원입니다. 할인율은 매일 바뀌니 잔금일 당일 은행에서 확인한 값을 넣으면 정확해집니다. 주택 외 부동산(상가·오피스텔·토지)의 채권 매입률은 시가표준액 구간과 지역(특별시·광역시/그 외)에 따라 세분화돼 있어 이 계산기에서는 근사율(3%) 하나로 처리합니다. 주택 외 등기는 실제 매입액을 등기소나 법무사에서 확인하세요.
인지세와 등기 수수료
인지세는 매매계약서 기재금액 기준으로 1억 초과~10억 이하 15만 원, 10억 초과 35만 원입니다(인지세법 제3조). 주택은 1억 이하면 비과세입니다. 등기신청 수수료는 건당 1만 5천 원(전자신청 1만 3천 원)으로 고정입니다. 법무사 보수는 대한법무사협회 보수표 상한이 있지만 실제로는 매매가 6억 기준 30~60만 원 선에서 견적이 갈리니 두세 군데 비교하는 게 좋습니다. 셀프등기를 하면 이 항목이 0이 됩니다.
여기 안 들어간 비용
- 중개보수: 6억 주택 매매는 0.4% 상한 → 최대 240만 원 + 부가세
- 대출 설정 비용: 근저당 설정 시 등록면허세(채권최고액의 0.2%)·교육세는 보통 은행이 부담하지만, 채권 매입은 매수인 몫인 경우가 있습니다
- 생애최초 감면: 12억 이하 주택 취득세 최대 200만 원 감면(2025년 말 일몰 후 연장 여부 확인)
자주 묻는 질문
오피스텔은 주택인가요 주택 외인가요?
취득세는 오피스텔을 건축물(주택 외)로 봐서 4%를 적용합니다. 다만 주거용 오피스텔을 이미 갖고 있으면 다른 주택을 살 때 주택 수에는 포함되니(2020년 8월 이후 취득분), 이 계산기에서는 오피스텔 본인 취득은 "주택 외"로, 보유 주택 수 셀 때는 포함해서 넣으세요.
취득세 과세표준이 매매가가 아닐 수도 있나요?
2023년부터 유상 취득은 실거래가(사실상 취득가격)가 과세표준입니다. 다만 시가표준액보다 낮게 신고하면 시가표준액이 아니라 시가인정액(감정가·유사 매매사례가액)으로 과세될 수 있어서, 가족 간 저가 거래는 주의해야 합니다.
채권을 팔지 않고 갖고 있으면요?
5년 뒤 만기에 원금과 연 1.3% 안팎의 이자를 받습니다. 시중 예금금리보다 낮아서 대부분 즉시 매도하지만, 할인율이 높은 시기(금리 급등기)에 현금 여유가 있다면 보유하는 게 손해가 덜할 수 있습니다. 이 계산기에서 할인율을 0으로 넣으면 보유 시 등기일 지출액(채권 매입액은 자산이므로 비용 아님)이 됩니다.
2주택인데 조정대상지역이 아니면 세율이 어떻게 되나요?
비조정지역 2주택은 1주택과 같은 1~3% 기본세율입니다. 2026년 기준 조정대상지역은 서울 전역과 경기 일부(과천·성남 분당 등)로, 지정 현황은 국토부 고시로 바뀝니다. 잔금일 기준 지정 여부로 판단합니다.