전세가율이 뭘 말해 주나
전세가 ÷ 매매가입니다. 세입자에게는 "집값이 얼마나 빠져야 내 보증금이 위험해지는지", 매수자에게는 "내 돈이 얼마나 필요한지"를 동시에 보여 줍니다. 6억 집에 전세 4억 2천이면 70%이고, 집값이 30% 빠지기 전까지는 보증금 전액이 집값 안에 있습니다.
깡통전세 기준 80%
경매로 넘어가면 낙찰가가 시세의 80% 안팎(하락장 70%대)이고 여기서 경매 비용과 선순위 채권, 당해세가 먼저 빠집니다. 그래서 전세가율 80% 이상이면 경매 시 보증금 일부를 못 받을 수 있어 "깡통전세"로 봅니다. 선순위 근저당이 있다면 (대출 + 보증금) ÷ 매매가로 봐야 하고, 이게 80%를 넘으면 위험합니다. 빌라는 시세 자체가 불투명해서 매매가를 부풀려 전세가율이 낮아 보이게 하는 수법이 많으니, 공시가격 × 140%나 인근 실거래로 매매가를 검증하세요.
전세보증보험 가입 기준
HUG 전세보증금반환보증은 2023년 5월부터 담보인정비율 90%가 적용됩니다. 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액까지만 보증금으로 인정됩니다. 예를 들어 감정가 3억 빌라면 보증금 2억 7천까지 가입 가능합니다. 수도권 7억, 그 외 5억 이하 보증금만 대상이고, 계약 기간 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다. 보증료는 연 0.115~0.154%로 2억이면 연 30만 원 안팎입니다. HUG 외 SGI서울보증·HF도 비슷한 상품이 있습니다.
갭투자 실투자금
갭 = 매매가 − 전세가에 취득세(1.1~3.3%, 다주택 중과 시 8~12%)와 중개보수를 더한 게 실제 필요한 현금입니다. 6억 아파트, 전세 4억 2천이면 갭 1억 8천에 부대비용 약 900만 원. 여기에 2년 뒤 전세 만기 때 보증금을 돌려줄 수 있는지, 전세가가 떨어지면 차액을 마련할 수 있는지가 진짜 위험입니다. 2026년 현재 규제지역은 전세 낀 매수(갭투자) 시 실거주 의무·대출 제한이 있으니 확인이 필요합니다.
한계
지역 평균은 2025년 참고치이고 월별로 바뀝니다. 매매가는 입력값을 그대로 쓰므로 빌라·오피스텔은 시세 검증이 우선입니다. 취득세 근사는 85㎡ 이하 1주택 기준입니다.
자주 묻는 질문
전세가율이 낮으면 무조건 안전한가요?
아닙니다. 선순위 근저당, 체납 세금(당해세는 보증금보다 먼저 배당), 집주인이 신탁 등기한 경우는 전세가율과 무관하게 위험합니다. 등기부등본과 국세·지방세 완납증명(2023년부터 임대인 동의 없이 열람 가능)을 반드시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 잔금 당일에 하세요.
전세가율이 높은 게 매수자에겐 좋은 건가요?
실투자금이 적어지니 레버리지는 커지지만, 집값이 안 오르면 만기 때 보증금 반환 부담만 남습니다. 전세가율이 높은 지역은 매매 수요보다 임차 수요가 많다는 뜻이라 시세 상승 여력이 낮다고 보기도 합니다.