건폐율과 용적률
- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적. 땅을 위에서 봤을 때 건물이 덮는 비율. 마당·주차장·이격 공간이 얼마나 남는지를 정합니다.
- 용적률 = 지상 연면적 ÷ 대지면적. 얼마나 높이(많이) 지을 수 있는지. 지하층, 지상 주차장(필로티 주차), 주민공동시설 일부는 연면적에서 뺍니다.
대지 200㎡, 2종 일반주거(60/250)면 건축면적 120㎡, 연면적 500㎡가 상한입니다. 120㎡씩 4층이면 480㎡로 딱 맞습니다.
용도지역별 상한 (국토계획법 시행령)
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 1종 전용주거 / 2종 전용주거 | 50% | 100% / 150% |
| 1종 일반주거 | 60% | 200% |
| 2종 일반주거 | 60% | 250% |
| 3종 일반주거 | 50% | 300% |
| 준주거 | 70% | 500% |
| 중심 / 일반 / 근린 / 유통상업 | 90 / 80 / 70 / 80% | 1500 / 1300 / 900 / 1100% |
| 전용 / 일반 / 준공업 | 70% | 300 / 350 / 400% |
| 녹지·관리·농림·자연환경보전 | 20% (계획관리 40%) | 80~100% |
이건 법이 정한 "최대 범위"이고 지자체 조례가 실제 상한입니다. 서울은 2종 일반주거 200%, 3종 250%, 준주거 400%, 일반상업 800%(4대문 안 600%)로 시행령보다 낮습니다. 경기·지방 도시도 조례가 제각각이니 토지이음에서 필지별로 확인하는 게 정확합니다.
용적률에서 빠지는 면적
지하층 전체, 지상층 주차장(해당 건축물 부속), 초고층 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간 등은 연면적 합계에서 제외됩니다. 발코니는 확장 전 기준 1.5m까지 면적에서 빠집니다. 그래서 같은 용적률이라도 실제 쓸 수 있는 면적은 지하와 필로티를 어떻게 쓰느냐에 따라 달라집니다.
실제로는 상한까지 못 짓는 이유
주거지역은 정북 방향 일조권 사선제한(9m 초과 시 높이의 1/2 이격), 도로 사선, 인접 대지 경계선 이격, 주차 대수 확보 때문에 용적률 상한의 70~80%에서 멈추는 경우가 많습니다. 작은 땅일수록 이격 손실이 커서 법정 용적률과 실제 가능 용적률 차이가 큽니다. 설계사무소에서 가설계(규모 검토)를 받아 보는 게 확실합니다.
자주 묻는 질문
건축면적은 1층 바닥면적인가요?
정확히는 건물 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적 중 가장 넓은 층입니다. 보통 1층이지만 2층이 더 튀어나왔으면 2층 기준입니다. 처마·차양은 1m까지 제외됩니다.
용적률 인센티브는 뭔가요?
공개공지, 임대주택, 친환경 건축물, 역세권 개발 등 조건을 채우면 조례 상한보다 더 주는 제도입니다. 재건축에서 "용적률 300%"라고 하면 대부분 이런 인센티브를 합친 숫자입니다. 이 계산기는 기본 상한만 다룹니다.