계산 구조
(인별 공시가격 합계 − 공제) × 60% = 과세표준 → 세율 → 재산세로 이미 낸 부분 공제 → 1주택이면 고령·장기보유 세액공제 → 종부세. 여기에 농어촌특별세 20%가 항상 따라붙어 고지서 금액은 종부세의 1.2배입니다. 12월 1~15일에 냅니다.
공제와 세율
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12~25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25~50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50~94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
공제는 1세대1주택 단독명의 12억, 그 외(다주택, 공동명의 각자, 법인 제외) 9억입니다. 공시가격이 시세의 약 69%이므로 1주택은 시세 17억 안팎, 2주택은 합산 시세 13억 안팎부터 대상입니다. 3주택 이상 중과는 과세표준 12억을 넘는 부분부터라, 합산 공시 29억 이하 3주택자는 일반세율과 같습니다.
1주택 세액공제
| 고령자 | 공제 | 장기보유 | 공제 |
|---|---|---|---|
| 60~64세 | 20% | 5~9년 | 20% |
| 65~69세 | 30% | 10~14년 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
둘을 더해 최대 80%. 70세 이상 15년 보유면 90%가 아니라 80%에서 끊깁니다. 공동명의는 원칙적으로 세액공제가 없지만, 9월에 "1세대1주택 특례"를 신청하면 단독명의처럼 12억 공제 + 세액공제를 받을 수 있어 나이·보유기간이 있는 부부는 특례가 유리한 경우가 많습니다.
부부 공동명의 vs 단독명의
공시 20억 1주택을 예로 들면, 단독명의는 12억 공제 후 8억 × 60% = 4.8억 과세표준. 공동명의 각자 계산은 10억 − 9억 = 1억씩, 과세표준 0.6억씩이라 훨씬 적습니다. 반대로 나이 70세·15년 보유라면 단독 특례로 80% 공제받는 쪽이 낫습니다. 계산기로 두 경우를 각각 넣어 비교하세요.
자주 묻는 질문
재산세 중복분 공제가 뭔가요?
종부세 과세표준에 해당하는 부분은 이미 7·9월에 재산세를 냈으므로 그만큼을 빼 줍니다. 정확한 식은 주택별 재산세를 안분하는 복잡한 계산이라 여기선 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(1주택 45%, 그 외 60%) × 0.4%로 근사했습니다.
임대사업자 등록 주택도 합산되나요?
요건(등록 당시 공시 6억 이하, 8년 이상 임대 등)을 갖춘 등록임대주택은 9월에 합산배제 신고를 하면 빠집니다. 신고를 안 하면 그냥 과세됩니다.
종부세 고지서가 틀린 것 같으면요?
고지서 대신 12월 1~15일에 직접 신고·납부할 수 있고, 이의가 있으면 90일 안에 불복 청구가 가능합니다. 주택 수 판정(상속·신축 특례)에서 오류가 자주 생깁니다.