계산 순서
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 → (1세대1주택이면 12억 초과분만 안분) → 장기보유특별공제 → 양도소득금액 → 기본공제 250만 → 과세표준 × 세율 → 지방소득세 10% 추가. 계산기는 이 순서를 그대로 따릅니다.
12억 안분은 "양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가"입니다. 14억에 판 집의 차익이 7.8억이면 과세되는 차익은 7.8억 × 2/14 = 약 1.1억뿐입니다. 고가주택이라도 1주택이면 세금이 생각보다 작은 이유입니다.
장기보유특별공제 표
| 보유 | 표1 (일반) | 표2 보유분 (1주택) | 표2 거주분 (1주택) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% (2년 거주 시 8%) |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 20% (15년 30%) | 40% | 40% |
표2는 1세대1주택이 12억 초과분을 계산할 때 쓰는 표로, 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상이어야 하고 보유·거주 각각 연 4%, 최대 80%입니다. 거주 요건을 못 채우면 표1(연 2%, 최대 30%)로 떨어집니다. 10년 보유 10년 거주면 80%, 10년 보유 0년 거주면 20%. 실거주 여부가 세금을 4배 가릅니다.
세율
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 보유 1년 미만 (주택·입주권) | 70% |
| 보유 1년~2년 | 60% |
| 2년 이상 | 6~45% 누진 (종합소득세와 같은 구간) |
| 조정대상지역 다주택 중과 (배제 기한은 국세청 공지 확인) | 기본세율 + 20%p (2주택) / + 30%p (3주택 이상), 장특공제 없음 |
2년 미만 단기 양도는 공제도 거의 없고 세율이 60~70%라 차익 대부분이 세금입니다. 사정이 있어 2년 안에 팔아야 한다면 취득일 기준으로 1년, 2년 경계를 하루라도 넘기는 게 큰 차이입니다.
이 계산기가 다루지 않는 것
- 일시적 2주택(신규 취득 후 3년 내 종전주택 양도), 상속·혼인·동거봉양 합가로 인한 2주택 특례. 요건 맞으면 1주택으로 봅니다.
- 취득가액을 모를 때의 환산취득가액, 상속·증여받은 집의 취득가액(상속 당시 평가액).
- 분양권·입주권·토지·상가는 세율과 공제가 다릅니다.
- 같은 해 다른 부동산 양도가 있으면 합산해 다시 세율을 매깁니다(확정신고).
자주 묻는 질문
비과세면 신고 안 해도 되나요?
12억 이하 1세대1주택 비과세는 신고 의무가 없습니다. 다만 12억을 넘거나 특례(일시적 2주택 등)로 비과세받는 경우는 신고하는 편이 안전하고, 세무서가 요건을 다툴 때 근거가 됩니다.
거주 기간은 어떻게 증명하나요?
주민등록 전입일 기준입니다. 실제 살았어도 전입이 안 되어 있으면 인정받기 어렵고, 반대로 전입만 하고 안 살면 위장전입으로 추징됩니다. 공과금·택배 기록이 보조 증거가 됩니다.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도세는 사람별로 계산하므로 차익이 둘로 나뉘어 누진세율 구간이 내려가고 기본공제 250만원도 각각 받습니다. 단 12억 비과세 기준은 주택 전체 양도가로 봅니다.