부동산 용어 퀴즈 12문제 - 전용면적, 등기부 갑구 을구, 확정일자, DSR

정답과 해설

1. 아파트 "공급면적"과 "전용면적"의 관계로 맞는 것은? — 정답: 공급면적 = 전용면적 + 계단·복도·엘리베이터 같은 주거공용면적. 전용면적은 현관문 안쪽에서 실제로 내가 쓰는 공간이고, 여기에 계단·복도·엘리베이터 같은 주거공용면적을 더한 것이 공급면적입니다. 주차장·관리사무소는 기타공용면적으로 "계약면적"에나 들어갑니다. 발코니는 서비스면적이라 전용면적에도 공급면적에도 포함되지 않는다는 것이 함정입니다. 흔히 말하는 "국평 84"는 전용면적 84㎡를 뜻합니다.
2. 등기부등본에서 근저당권이 기재되는 곳은? — 정답: 을구. 등기부는 표제부(건물 자체의 정보), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리)로 나뉩니다. 근저당권·전세권·지상권은 을구에 적힙니다. 함정은 가압류·가처분·경매개시결정인데, 이것들은 빚과 관련되어 보여도 소유권을 제한하는 것이라 갑구에 기재됩니다. 을구가 깨끗해도 갑구에 가압류가 있으면 위험합니다.
3. 등기부에 "채권최고액 3억 6천만 원"인 근저당이 있다면? — 정답: 담보로 잡힌 한도액으로, 실제 대출 원금은 보통 그보다 적다(통상 원금의 110~130%로 설정). 채권최고액은 은행이 이 집을 담보로 받아 갈 수 있는 상한선으로, 이자·연체이자까지 감안해 실제 원금보다 높게(관행상 110~130%) 잡습니다. 그래서 채권최고액 3억 6천만 원이면 원금은 3억 원 안팎일 가능성이 큽니다. 다만 경매에서는 채권최고액까지 은행이 먼저 가져갈 수 있으므로, 세입자 입장에서는 원금이 아니라 채권최고액 기준으로 안전한지 따져야 합니다.
4. 세입자의 "대항력"이 생기는 조건과 시점은? — 정답: 이사(점유)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 "내 계약 유효하다"고 주장할 수 있는 힘이며, 주택 인도(이사)와 전입신고 두 가지를 갖춘 다음 날 0시에 생깁니다. 이 "다음 날"이 함정입니다. 이사 당일 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 하루 먼저 효력을 갖기 때문에, 잔금일에 등기부를 다시 확인하고 특약을 넣는 이유가 여기 있습니다.
5. "확정일자"를 받으면 얻는 것은? — 정답: 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 우선변제권. 확정일자는 "이 계약이 이 날짜에 존재했다"는 공적 증명으로, 대항력(이사+전입신고)과 결합해 우선변제권을 만들어 줍니다. 경매가 나면 확정일자 이후에 설정된 근저당보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 함정은 확정일자만으로는 대항력이 생기지 않는다는 점입니다. 전입신고 없이 확정일자만 받으면 우선변제권도 완성되지 않습니다.
6. 주택 임차인의 "계약갱신요구권"으로 맞는 것은? — 정답: 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신 기간은 2년이며 임대료 증액은 5% 이내로 제한된다. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 행사하면 2년이 연장되며 임대료는 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 행사 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지이므로 만료 직전에 말하면 늦습니다. 집주인이나 직계가족이 실제로 거주하려는 경우 등 법이 정한 사유가 있으면 거절할 수 있다는 것도 알아 두어야 합니다.
7. LTV와 DSR의 차이로 맞는 것은? — 정답: LTV는 담보가치 대비 대출 비율, DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율. LTV(Loan To Value)는 "집값의 몇 %까지 빌려 주느냐"이고, DSR(Debt Service Ratio)은 "연소득 중 몇 %를 빚 갚는 데 쓰느냐"입니다. DSR의 함정은 주택담보대출만이 아니라 신용대출·자동차 할부 등 거의 모든 대출의 원금과 이자를 합산한다는 점입니다. 집값이 높아 LTV가 넉넉해도 소득이 낮으면 DSR에 걸려 대출이 안 나올 수 있습니다.
8. "공시가격"이란? — 정답: 정부·지자체가 매년 공시하는 가격으로, 재산세·종합부동산세 등의 과세 기준이 된다. 공시가격은 국토교통부(공동주택)와 지자체(개별주택·토지)가 매년 정해 발표하는 행정용 가격으로, 재산세·종부세·건강보험료 산정 등 60여 개 행정 목적에 쓰입니다. 일반적으로 시세보다 낮게 형성되어 있어 "공시가격 = 집값"으로 생각하면 안 되고, 반대로 공시가격이 오르면 집을 팔지 않아도 세금이 늘어납니다.
9. 재건축과 재개발의 차이로 맞는 것은? — 정답: 재건축은 기반시설이 양호한 지역의 노후 공동주택을 새로 짓는 것, 재개발은 도로·상하수도 등 기반시설이 열악한 지역을 정비하는 것. 두 사업 모두 도시정비법에 따르지만, 재건축은 기반시설은 멀쩡한데 건물만 낡은 아파트 단지를, 재개발은 도로·주차·상하수도까지 낙후된 지역 전체를 대상으로 합니다. 그래서 재개발은 공익성이 커서 토지 등 소유자면 조합원이 되는 반면, 재건축은 건물과 토지를 모두 갖고 조합 설립에 동의해야 조합원이 되는 등 조합원 자격과 부담이 다릅니다.
10. "분양권"과 "입주권"의 차이는? — 정답: 분양권은 청약에 당첨돼 새 아파트를 받을 권리, 입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 받을 권리. 분양권은 청약 당첨자가 건설사와 분양계약을 맺어 생기는 권리이고, 입주권은 정비사업 조합원이 기존 집을 내놓는 대가로 새 집을 받는 권리입니다. 세금 계산이 달라서 헷갈리면 손해가 큽니다. 입주권은 기존 주택의 연장선이라 취득세·양도세 처리에서 분양권과 다르게 취급되며, 실무에서는 두 권리 모두 주택 수 계산에 포함될 수 있으니 매입 전 세무 확인이 필요합니다.
11. 관리비 항목의 "장기수선충당금"에 대해 맞는 것은? — 정답: 아파트 외벽·승강기 등 큰 수리에 대비해 적립하는 돈으로, 소유자 부담이 원칙이라 세입자가 냈다면 이사 때 집주인에게 돌려받을 수 있다. 장기수선충당금은 도장·승강기 교체 같은 큰 공사에 대비해 매달 쌓아 두는 돈으로, 공동주택관리법상 소유자가 내야 합니다. 세입자가 관리비에 섞여 내고 있었다면 이사 나갈 때 그동안 낸 금액을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 관리사무소에서 납부 확인서를 떼어 주니, 몇 년 살았다면 수십만 원이 됩니다.
12. "가계약금"을 걸었다가 마음이 바뀌면? — 정답: 법에 정해진 용어가 아니며, 매매 대상·가격·지급 시기 등 핵심 조건이 합의됐다면 계약이 성립한 것으로 보아 돌려받지 못할 수 있다. "가계약"은 법률 용어가 아니라 현장 관행입니다. 판례는 명칭과 무관하게 목적물·대금·지급 방법 같은 핵심 내용이 합의됐는지로 계약 성립을 판단하므로, 문자로라도 조건이 정리됐다면 정식 계약처럼 취급되어 단순 변심으로는 돌려받기 어려울 수 있습니다. 반대로 조건이 확정되지 않았다면 돌려받을 여지가 있습니다. 송금 전에 "계약 불발 시 반환" 여부를 문자로 남겨 두는 것이 가장 확실합니다.

전세 계약 당일 체크

잔금 직전 등기부를 다시 떼어 갑구의 가압류·가처분, 을구의 근저당 채권최고액을 확인하고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받으세요. 대항력은 다음 날 0시에 생기므로 "잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 설정 금지" 특약을 넣는 것이 안전합니다.

출제 기준

2026년 시행 중인 주택임대차보호법·도시정비법·공동주택관리법과 금융 규제의 일반 원칙을 기준으로 했습니다. LTV·DSR 비율, 공시가격 현실화율처럼 수시로 바뀌는 수치는 문제로 내지 않고 개념만 물었습니다.

자주 묻는 질문